未取得土地使用权的转让合同是否有效

未取得土地使用权的转让合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

湛江市土地开发总公司与中银公司签订了一份土地转让协议，约定中银公司将位于北海市的30亩土地使用权转让给湛江土地总。湛江土地总支付了转让款，中银公司交付了土地红线图。后来，湛江土地总又将这30亩土地连同自己委托转售的17亩土地一并转让给了生茂公司。

生茂公司后来起诉要求确认土地使用权转让合同无效，广西高院终审判决认定合同无效，判令湛江土地总返还土地转让款。湛江土地总随后向中银公司主张权利，但一审法院以超过诉讼时效为由驳回了其诉讼请求。湛江土地总不服，上诉至最高人民法院。

争议焦点

湛江土地总主张：中银公司不具备土地使用权转让主体资格，土地性质为集体所有制，合同应属无效。遂溪中行作为中银公司的开办单位，应承担返还责任。

遂溪中行辩称：本案性质为合同转让而非土地使用权转让，双方意思表示真实且合同已实际履行，应认定有效；且湛江土地总主张权利已超过诉讼时效。

法院判决

最高人民法院撤销一审判决，认定中银公司与湛江土地总签订的土地转让协议无效，判令遂溪中行返还湛江土地总已支付的土地转让款及利息。法院认为，中银公司未取得讼争土地使用权，未办理土地出让审批手续，不具备土地使用权转让的法定条件，合同无效。同时，湛江土地总出具收据后至提起上诉的时间未超过两年诉讼时效。

律师分析

第一，土地使用权转让必须满足法定条件。转让方需取得土地使用权证，并办理出让或转让审批手续。未取得合法权属即进行转让，合同将被认定无效。

第二，诉讼时效是权利保护的重要期限。本案中，湛江土地总在出具收据后多次主张权利，法院认定其未超过两年诉讼时效，说明当事人应保留主张权利的证据。

第三，合同无效后的法律后果。根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当返还。本案中，遂溪中行作为中银公司的开办单位，在子公司注销后承担了返还责任。

王德林律师提示：

土地交易中务必核实转让方是否具备土地使用权证及相关审批手续。如发现合同存在无效风险，应及时主张权利并保留相关证据。如果您在文山地区遇到类似土地或合同纠纷，建议咨询专业律师，避免因诉讼时效问题导致权利无法获得保护。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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