按揭贷款购房未办抵押登记是否有效

按揭贷款购房未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，采用银行按揭方式付款。中振公司、泰合公司与宝丰支行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将所购房屋权益抵押给银行，银行提供贷款，泰合公司承担担保责任。合同签订后，银行发放了贷款，中振公司也陆续还款，但后来中振公司未能按期偿还剩余贷款本息，银行起诉要求解除合同、以房屋权益偿还欠款。

中振公司主张，该按揭合同没有办理抵押登记，违反了武汉市政府的相关规定，应属无效。另外，中振公司还称已将涉案房屋抵押给另一家信托公司，并办理了抵押登记，银行无权主张优先受偿。

争议焦点

本案的核心争议在于：按揭贷款合同未办理抵押登记是否导致合同无效。中振公司认为，根据《武汉市房地产抵押管理办法》，未经登记的抵押无效，因此合同对银行没有约束力。宝丰银行则认为，按揭不同于一般抵押，合同是各方真实意思表示，且已实际履行，应当有效。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审关于解除合同、中振公司偿还贷款本息、逾期以拍卖抵押物优先受偿的判决，撤销涉及担保人责任的部分。法院认为，按揭不同于一般财产抵押，当时国家法律并未规定抵押未经登记即无效，仅依据地方规章认定合同无效没有法律依据。

律师分析

第一，楼宇按揭是一种特殊的融资购房方式，购房人将所购房屋的权益抵押给银行，银行提供贷款，这不同于传统的财产抵押登记制度。在没有明确法律规定的情况下，不能仅以未办理抵押登记就否定整个合同的效力。

第二，本案中中振公司之后又将同一房屋抵押给其他公司，但该抵押发生在按揭合同之后，且当时房屋尚未竣工验收，依法不能设立有效抵押。因此，银行作为在先的按揭权人，其权利优先于后设立的抵押。

第三，对于购房者来说，按揭合同是否有效，关键看合同内容是否违法、是否损害国家集体他人利益，以及是否实际履行。地方性规定不能作为认定合同无效的法定依据。

王德林律师提示：

购买商品房办理按揭贷款时，建议及时办理抵押登记，避免后续产生纠纷。如果您在文山地区遇到类似问题，可以咨询专业律师，了解按揭合同的具体效力和风险防范措施。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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