房屋按揭贷款未办抵押登记是否有效

房屋按揭贷款未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

一家公司向开发商购买商品房，总价款数千万元，采用银行按揭贷款方式支付。该公司与开发商、银行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定该公司将其购房合同项下的全部权益抵押给银行，银行提供贷款。合同签订后，银行按约支付了全部贷款，开发商也出具了收到全部购房款的收条。

但该公司在偿还部分贷款本息后，未能继续按期还款，银行多次催讨无果，最终起诉到法院，要求解除贷款合同，并以房屋权益偿还欠款。该公司则主张，因贷款合同没有办理抵押登记，违反当地政府规定，合同应属无效。

争议焦点

购房人（借款人）主张：合同签订后未按武汉市规定办理抵押登记，抵押应属无效，且该公司已将房屋另行抵押给其他公司并办理了登记，银行不享有优先受偿权。

银行主张：合同系各方自愿签订，不违反国家法律法规，且已实际履行，应当有效。后续的抵押设立在本案按揭之后，不影响本案合同效力。

法院判决

最高人民法院二审判决：维持一审判决，认定《楼宇按揭（抵押）贷款合同》有效，解除该合同，购房人须一次性归还贷款本金及利息，逾期以抵押物拍卖价款优先偿还银行。

核心理由：楼宇按揭不同于一般财产抵押，当时国家法律并未规定抵押必须登记才有效。购房人将房屋另行抵押给其他公司，属于另一法律关系，且该抵押设立在本案按揭之后，不能否定本案按揭合同的效力。

律师分析

第一，按揭贷款合同即使未办理抵押登记，也不当然无效。在司法实践中，法院更看重合同是否系当事人真实意思表示、是否违反国家法律强制性规定。地方政府的规章不能作为认定合同无效的直接依据。

第二，按揭与抵押有区别。按揭是购房人将购房合同项下的权益转让给银行作为担保，而抵押是以房产本身作为担保。本案中法院明确区分了二者，购房人不能以抵押登记未办理为由否定按揭合同的效力。

第三，购房人将同一房屋先后抵押给不同债权人，后设立的抵押不能对抗先设立的按揭权益。如果购房人因资金问题需要再次融资，应如实告知后续债权人房屋已存在按揭负担，否则可能引发多重纠纷。

王德林律师提示：

购房人在办理按揭贷款时，应主动配合银行完成抵押登记手续，避免因登记问题产生争议。如果遇到还贷困难，应及时与银行协商，不要擅自将房屋另行抵押给他人。在文山地区，类似按揭纠纷时有发生，建议购房人在签订贷款合同前咨询专业律师，明确各方权利义务，避免后续陷入被动局面。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市