购房合同是预售还是抵债，如何区分
购房合同是预售还是抵债，如何区分
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远金融市场（后由中国人民银行清远市中心支行承接权利义务）与华泰公司签订了一份《抵债协议书》，约定华泰公司欠清远金融市场贷款本息1.2亿余元，华泰公司用其投资的广州羊城国际商贸中心四楼、六楼商场抵债。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了《房地产预售契约》，将上述房产以港币1.185亿元出售给清远金融市场。
合同签订后，双方并未实际履行。2001年，开发商起诉要求解除合同。人行清远支行主张其已通过贷款抵楼款的方式付清了购房款，并提交了一份1996年的收据作为证据。开发商则认为该收据是华泰公司事后补办，实际没有付款，并提供了华泰公司法定代表人要求补开收据的函件。
争议焦点
人行清远支行主张：双方签订的是商品房预售合同，其已通过贷款抵债的方式付清了全部购房款，开发商应当继续履行合同。开发商省一建城建分公司主张：双方签订的是以房抵债协议，并非真实的商品房买卖关系，实际没有支付购房款，合同应当解除。
法院判决
最高人民法院二审认定，本案实质是以房抵债关系，而非商品房预售合同关系。双方签订的《房地产预售契约》是为履行《抵债协议书》而办理的形式手续，没有真实的购房款支付行为。最终判决解除双方签订的《房地产预售契约》。
律师分析
第一，判断合同性质要看交易的真实目的。如果双方先有债权债务关系，再通过签订购房合同以房产抵偿债务，这通常属于以房抵债，而非真实的商品房买卖。本案中，清远金融市场与华泰公司先有贷款关系，后签订抵债协议，最后才与开发商签订预售合同，整个过程表明真实目的是抵债。
第二，付款凭证需要有对应的实际资金流向。人行清远支行虽然提交了收据，但收据是事后补开，没有对应的银行转账记录或资金支付凭证，法院无法认定实际付款。在商品房买卖中，购房者应当保留银行转账记录、汇款凭证等实际付款证据，仅凭收据可能无法证明付款事实。
王德林律师提示：
如果您遇到类似情况，建议注意区分合同性质：是真实购房还是以房抵债。在文山地区的房产交易中，如果开发商或债权人要求签订以房抵债协议，建议咨询专业律师，避免因合同性质认定错误导致权益受损。同时，购房付款务必通过银行转账等可追溯方式，保留完整付款凭证。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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