转让土地中含城市道路，合同被判部分无效
转让土地中含城市道路，合同被判部分无效
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
营口一家发展公司把一块土地转让给海南置地公司，双方签了合同，置地公司也拿到了土地使用证。但置地公司拿着证去规划局审批设计时，发现土地实际面积比证上写的少了很多。原因是土地使用证上标明的道路宽度是30米，但规划局早就规定该道路是市区主干道，宽度应为60米。这样一来，实际可用的土地面积就缩水了。更麻烦的是，证上还把属于市政设施的城市道路面积也一并算进了转让面积中。
置地公司多次找发展公司和当地政府部门协商，要求补偿或者退款，都没有结果，最后只能起诉到法院。一审法院认定合同无效，判发展公司返还多收的钱并赔偿损失。发展公司不服，上诉到最高人民法院。
争议焦点
发展公司认为：双方是按整体面积转让的，位置图和规划图一致，土地使用证上的面积是国土部门的行为，公司没有过错，合同应当有效。
置地公司则认为：证上写的面积和实际不符，位置图不是规划坐标图，城市道路依法不能转让，合同应属无效，发展公司应赔偿损失。
法院判决
最高人民法院二审判决：维持一审判决的大部分内容。法院认定，发展公司向国土局办证时提供的位置图未经规划部门审批，导致证上面积和规划不符，应承担主要责任。城市道路属于市政设施，法律规定不得转让，所以合同中涉及道路面积的部分无效。但符合规划要求的土地面积部分，可以认定有效。最终，发展公司需要返还多收的土地转让金，并赔偿置地公司的设计费、勘察费等经济损失。
律师分析
第一，城市道路属于市政公共设施，法律明确规定不得转让。企业在转让土地时，必须把道路面积从转让范围内剔除，否则合同涉及该部分的内容会被认定无效。
第二，土地转让时提供的位置图或坐标图，必须经过规划部门审批。如果图纸未经审批，导致土地使用证面积与实际规划面积不符，转让方要承担主要责任，甚至可能被认定为合同无效或部分无效。
第三，受让方在签订土地转让合同前，应当主动核实土地的规划用途、道路红线范围等关键信息，不能仅凭土地使用证上的数字就付款。否则，后续发现面积缩水，维权成本会很高。
王德林律师提示：
企业在文山地区进行土地转让时，务必先到规划部门核实土地的规划条件和道路红线范围，避免因道路面积不能转让而导致合同部分无效。同时，建议在合同中明确约定面积不符时的退款和赔偿条款，以降低风险。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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