未取得预售许可证的售房合同是否有效

未取得预售许可证的售房合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1998年，香港天光置业有限公司与深圳新世纪建设发展有限公司签订了一份购房合同，约定天光公司购买新世纪公司开发的某楼盘房产。合同签订后，天光公司支付了部分购房款。但后来双方发生纠纷，天光公司要求确认合同无效，理由是新世纪公司在签订合同时未取得商品房预售许可证。

新世纪公司则认为，双方签订的合同是真实意思表示，而且当时深圳市的房地产政策允许在特定条件下先签订认购协议，再补办预售许可证。因此，合同应当有效，天光公司应当继续履行。

争议焦点

天光公司主张：根据《城市房地产管理法》的规定，未取得商品房预售许可证而签订的售房合同违反法律强制性规定，应当认定为无效合同。

新世纪公司主张：该法实施于1995年，而双方合同签订于1998年，当时深圳市有地方性规定允许先签合同后补证。而且，天光公司已经实际支付了部分房款，应当视为对合同的认可。

法院判决

最高人民法院二审认定：在《合同法》实施前（1999年10月1日前），未取得商品房预售许可证签订的售房合同，不当然无效。法院综合考量了当时的法律政策、地方规定以及合同实际履行情况，最终认定案涉合同有效，天光公司应当继续履行付款义务。

律师分析

第一，关于合同效力问题，很多人以为只要违反法律规定就必然无效，这是误解。法律分为强制性规定和效力性规定，只有违反效力性规定才导致合同无效。本案中的预售许可证制度，在当时被法院认定为管理性规定，而非效力性规定。

第二，时间节点很重要。本案发生在《合同法》实施之前，当时的法律对合同效力的认定标准与现在有所不同。如果同样的案件发生在今天，法院可能更严格地适用《商品房买卖合同司法解释》的相关规定。

第三，购房者应当注意，虽然本案中合同被认定有效，但并不意味着可以忽视预售许可证。实践中，没有预售证的项目往往存在资金、手续等风险，建议购房者在签约前主动核实开发商的预售许可证。

王德林律师提示：

如果您在文山地区遇到类似问题，建议在签订购房合同前，先到当地住建部门查询该楼盘是否取得预售许可证。如果开发商以“先签合同后补证”为由催促您付款，请保持警惕，必要时可以要求开发商提供书面承诺或担保。一旦发生纠纷，应尽快咨询专业律师，避免因拖延导致损失扩大。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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