买房签了预售合同还是以房抵债合同
买房签了预售合同还是以房抵债合同
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，华泰公司欠清远金融市场（后由人行清远支行承接）贷款本息约1.2亿元。双方签订了一份《抵债协议书》，约定用华泰公司投资开发的广州羊城国际商贸中心四楼、六楼商场（共7900平方米）来抵债。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了正式的《房地产预售契约》，将上述房产卖给清远金融市场，总价港币1.185亿元。
但合同签订后，双方并未实际付款或交房。2001年，开发商起诉要求解除合同。人行清远支行则主张自己已经用贷款抵楼款的方式付清了全部购房款，并拿出一张盖有项目专用章的收据作为证据。开发商认为这张收据是华泰公司事后补办的，实际没有收到任何款项。
争议焦点
本案的核心争议是：双方之间到底是真实的商品房买卖关系，还是以房产抵偿债务的关系？人行清远支行主张，双方签了预售合同，又有收据，就是买卖关系，房款已用贷款抵清。开发商则认为，双方的真实目的是用房产抵债，预售合同只是履行抵债协议的形式，实际没有付款。
法院判决
最高人民法院二审认定，本案实质上是华泰公司以房产抵偿欠人行清远支行的债务，双方之间并非真实的商品房买卖关系。预售合同只是实现抵债目的的手段，不能据此认定人行清远支行已经实际支付了购房款。最终，法院支持了开发商的诉讼请求，判决解除预售合同。
律师分析
第一，合同的性质不能只看名称，更要看当事人的真实意思。本案中，双方先签了《抵债协议书》，明确约定用房产抵债，随后签的《房地产预售契约》是为了办理产权登记手续，并非真实的买卖交易。法院正是根据这一事实链条，认定本案属于以房抵债关系。
第二，收据不等于付款凭证。人行清远支行虽然拿了一张收据，但该收据是华泰公司事后补开，且没有对应的银行转账记录或付款流水。在合同没有实际履行的情况下，单凭一张收据不足以证明已经付款。
第三，对于购房者来说，要特别注意区分“买房”和“以房抵债”的区别。如果对方声称用旧债抵房款，一定要核实债务的真实性和金额，并要求签订正式的商品房买卖合同，保留付款凭证。
王德林律师提示：
如果您在购房过程中遇到类似情况，建议在签订合同前咨询专业律师，明确合同性质。在文山地区，也有不少购房者因为分不清预售合同和抵债协议而陷入纠纷，建议务必保留好所有付款记录和书面文件，避免日后维权困难。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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