按揭购房合同未办抵押登记是否有效

按揭购房合同未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买泰合广场商业中心部分楼层，总价款为人民币万元，采用银行按揭方式付款。中振公司、泰合公司与宝丰支行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将其购房合同中的全部权益抵押给宝丰支行，宝丰支行提供贷款万元，贷款期限为年。

合同签订后，宝丰支行按约向泰合公司支付了全部贷款。中振公司陆续归还部分贷款本息后，因资金困难未能继续还款。宝丰支行催收未果，起诉要求解除合同，并以抵押房屋权益偿还欠款。

争议焦点

中振公司主张：按揭合同未办理抵押登记，违反武汉市地方政府规章，抵押应属无效；且中振公司已在后将同一房屋抵押给案外人广州国投并办理了抵押登记，宝丰支行的抵押权不能对抗广州国投。

宝丰支行主张：按揭合同是三方自愿签订，内容合法且已实际履行，中振公司长期拖欠贷款，应解除合同并以抵押物清偿债务。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审解除合同、中振公司归还贷款本息、逾期以抵押物拍卖价款优先偿还宝丰支行的判决。撤销一审涉及担保人责任的部分。核心理由是：按揭不同于一般抵押，不能仅因未办理抵押登记就认定合同无效；中振公司抵押给广州国投的行为在后，不影响本案按揭合同的效力。

律师分析

第一，按揭贷款合同与普通抵押合同有区别。按揭是购房人将购房合同中的权益质押给银行，银行发放贷款，开发商提供担保。这种模式在当时的法律中没有明确规定，但法院尊重当事人的真实意思，只要不违反法律强制性规定，合同就有效。

第二，未办理抵押登记不等于合同无效。武汉市的地方规章要求抵押登记，但国家法律没有将登记作为合同生效条件。法院认为，按揭的性质不同于抵押，不能直接套用抵押登记的规定来否定合同效力，这体现了司法对新型交易模式的保护。

第三，购房人将尚未取得产权的房屋再次抵押，后设立的抵押不能对抗在先的按揭权益。本案中，中振公司在按揭合同之后又将同一房屋抵押给广州国投，且当时房屋尚未竣工验收，该抵押登记本身也存在效力问题，因此不影响宝丰支行的权利。

王德林律师提示：

购房者办理按揭贷款后，应当按时还款，避免因逾期导致合同解除和房屋被拍卖。如果遇到还款困难，应主动与银行协商展期或重组方案，不要擅自将房屋再次抵押给他人。在文山地区，按揭购房后如需办理其他抵押，建议先咨询专业律师，避免因先后顺序问题引发纠纷。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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