房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建了一栋商厦，租给宇航公司经营，租期20年。双方签了租赁合同，约定宇航公司付租金，供销公司负责大楼外部装修和供电等配套。商厦开业后，因为消防没验收、用电容量不够等问题，被消防部门查出重大隐患，责令停业整改。停业后，宇航公司不肯再付租金，供销公司就把宇航公司告上了法院。

双方争议的焦点是：商厦停业期间，宇航公司该不该继续付租金？如果要付，按什么标准付？供销公司说合同有效就得按合同付，宇航公司说商厦不能正常经营，是供销公司没履行好配套义务，自己有权不付或少付。

争议焦点

宇航公司认为：供销公司没完成外部装修和供电增容，导致商厦消防不达标、用电不足，无法正常营业，自己有权行使合同履行抗辩权，在问题解决前不付租金。

供销公司认为：商厦已经实际交付，宇航公司也开业了，合同已经履行。消防问题是宇航公司装修造成的，用电问题也尽力解决了，租金必须按合同约定足额支付。

法院判决

最高人民法院二审认为：租赁合同有效，双方都有履行义务。供销公司确实存在供电、消防等配套不到位的问题，影响了商厦正常经营，宇航公司可以行使抗辩权，在问题未解决期间不按原合同标准支付租金。但宇航公司实际使用了商厦部分面积，也不能完全不付。法院酌情按正常租金的一定比例，判决宇航公司支付使用期间的占有使用费。

律师分析

这个案例说明了两个重要法律问题。第一，合同履行抗辩权不是随便用的。一方违约时，另一方可以暂时停止履行自己的义务，但前提是对方的违约行为确实影响了自己合同目的的实现。本案中，供销公司的配套问题直接导致商厦无法正常营业，宇航公司的不付租金就有法律依据。

第二，房屋实际使用期间，即使合同履行有瑕疵，使用人也得付钱。法院不会因为出租方有违约，就让承租方白用房子。租金可以调整，但不可能完全不付。法院会根据实际使用情况、双方过错程度等因素，酌情确定一个合理的费用标准。

王德林律师提示：

签租赁合同前，一定要把出租方的配套义务写清楚，比如供电容量、消防验收、装修标准等，最好约定违约责任。如果出租方没做到，承租方要及时书面催告，保留证据。在文山地区处理类似纠纷时，法院同样会综合考量双方的实际履行情况，不会简单支持任何一方完全不付钱的主张。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市