开发商逾期交房，购房者能否解除合同
开发商逾期交房，购房者能否解除合同
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1993年，黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房买卖合同，约定旅游公司购买深业公司开发的深业大厦部分房屋，总价款为人民币万元。合同约定深业公司应在1994年12月31日前交付房屋，旅游公司则按约支付了购房款。
但深业公司直到1996年才完成房屋交付。旅游公司认为深业公司逾期交房构成违约，向法院起诉要求解除合同、返还购房款及利息。深业公司则辩称，逾期交房是因为供电问题、施工中遇到异常困难等不可控因素，按合同约定可以延期，请求继续履行合同。
争议焦点
旅游公司认为，深业公司逾期交房超过合同约定的期限，已构成根本违约，自己有权解除合同并要求赔偿。深业公司则认为，供电问题属于合同约定的"非深业公司所能控制的事件"，交房时间应当顺延，且房屋已通过验收可以交付，合同应当继续履行。
法院判决
最高人民法院经审理后判决：双方合同有效，继续履行；深业公司应在判决生效后10日内交付房屋，并向旅游公司支付逾期交房期间的违约金（按购房总价款及银行同期贷款利率计算，从1995年1月1日起至1996年8月正式供电之日止）。一审法院判决解除合同的认定被纠正。
核心理由：供电问题属于合同约定的不可控因素，交房时间可相应顺延；旅游公司起诉时，合同约定的解除条件尚未满足，且房屋已可交付，继续履行更符合公平原则。
律师分析
第一，购房合同中对"不可抗力"或"非开发商所能控制的事件"要有明确的界定。本案中，供电问题被认定为合同约定的可延期事由，因此开发商不构成根本违约。如果合同中没有这类条款，开发商逾期交房就可能要承担更重的责任。
第二，购房者要特别注意合同中关于解除权的约定。本案合同约定，只有逾期交房超过一定天数，购房者才能提出解除合同。在解除条件未成就前，即使开发商已经逾期，购房者也不能随意解除合同，只能要求继续履行和赔偿损失。
第三，开发商在逾期交房期间，即使有正当理由延期，也要对超出合理延期的部分承担违约责任。本案中，法院虽然支持了开发商的部分延期理由，但仍判令其支付从约定交房日到实际供电日之间的违约金。
王德林律师提示：
购房者在签订商品房买卖合同时，要仔细阅读逾期交房的违约责任条款和解除条件，特别是"不可抗力"和"其他非开发商所能控制的事件"这类模糊表述，建议要求开发商列明具体情形。如果您在文山地区遇到类似纠纷，建议尽早咨询专业律师，分析合同条款后决定是要求继续履行还是主张解除合同。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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