房屋租赁合同违法履行期间的租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间的租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1990年代，苏州市郊区供销集团公司（以下简称郊区供销公司）投资建造了九胜商厦。在建到三层时，郊区供销公司与宇航公司签订了房屋租赁协议，约定将整幢大楼出租给宇航公司，租期较长，租金逐年递增。双方还约定由宇航公司负责内部装修，郊区供销公司负责外部装修和供电等配套工程。

大楼封顶后，宇航公司开始装修并准备开业。但郊区供销公司未能完成供电增容，导致用电量不足。此外，消防系统也未通过验收。1995年，商厦在消防未验收的情况下强行开业，随后被消防部门认定存在重大火险隐患，责令停业整改。此后商厦一直停业，双方因租金支付等问题产生纠纷，诉至法院。

争议焦点

宇航公司主张：郊区供销公司未按约定完成供电和消防工程，导致商厦无法正常经营，因此不应按原约定标准支付租金，甚至应赔偿损失。

郊区供销公司主张：宇航公司已实际使用房屋并开业，应按合同约定全额支付租金，未完成配套工程是客观原因，并非故意违约。

法院判决

最高人民法院二审认为，双方签订的租赁合同合法有效。但合同履行过程中，郊区供销公司未完成供电增容和消防验收，属于违法履行状态。在此情况下，宇航公司虽然实际使用了房屋，但经营受到严重影响。法院最终判决：在违法履行期间，房屋租金不应按合同约定的正常标准计算，而应参照同类地段房屋的实际使用价值酌情确定，适当降低租金标准。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使。当一方未按约定履行合同义务时，另一方有权拒绝履行自己的相应义务。本案中，郊区供销公司未完成供电和消防工程，宇航公司可以主张减少租金或暂缓支付，但需要及时书面通知对方并保留证据。

第二，违法履行期间的租金标准。房屋租赁合同在履行中出现违法情形（如消防未验收、供电不达标），法院不会简单按合同约定判令全额租金，而是根据房屋实际使用价值、双方过错程度等因素综合确定。这提醒我们，出租方不能因合同有明确约定就忽视法定的安全义务。

第三，合同变更的书面形式。双方曾以会议纪要形式调整付款时间，但未对租金标准作出明确变更。建议在合同履行条件发生重大变化时，及时签订书面补充协议，明确租金调整方案，避免事后扯皮。

王德林律师提示：

房屋租赁中，出租方必须确保房屋符合消防、供电等法定安全标准，否则即使合同约定了高额租金，法院也可能不支持。承租方在发现房屋存在安全隐患时，应书面通知对方整改，并保留证据。在文山地区，类似纠纷中不少当事人因未及时固定证据而败诉，建议租赁双方在签约前就明确各项配套设施的交付标准和时间。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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