土地转让中道路面积能否计入转让范围

土地转让中道路面积能否计入转让范围

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

营口市新经济区发展总公司将一块土地转让给海南置地公司，双方签订了土地使用权转让合同。置地公司拿到土地使用证后，准备开发建设时发现，土地证上标明的面积和规划部门实际批准的面积对不上。原来，这块地里有将近一千平方米属于城市道路，按照规划道路宽度应该是30米，但土地证上标的是15米，导致实际可用的土地面积少了很多。

置地公司找发展公司要求退款或补偿，但对方不同意，于是告到法院。

争议焦点

发展公司认为：双方是按整体面积转让的，土地使用证上的面积是国土部门核发的，自己没有过错，合同应当有效。

置地公司认为：土地证上的面积和实际能用的面积不一样，城市道路不能转让，合同部分无效，发展公司应当退还多收的钱并赔偿损失。

法院判决

最高人民法院认定：城市道路属于市政设施，法律明确规定不得转让。发展公司将道路面积一并转让，这部分合同无效。合同其他部分，符合规划要求的土地面积转让有效。最终判决发展公司返还多收的土地转让金，并赔偿置地公司的设计、勘察费等损失。

律师分析

第一，城市道路属于公共设施，不能作为私人土地进行转让。不管是开发商还是个人，在购买土地时都要注意区分可转让的土地和不可转让的公共用地。

第二，土地转让时，合同面积应以规划部门审批的坐标图为准，不能只看土地证上的数字。如果土地证和规划图不一致，要以规划图为准。

第三，本案中合同部分无效、部分有效，法院根据实际情况处理，既保护了买受人的合法权益，也避免了合同全部无效带来的更大损失。

王德林律师提示：

购买转让土地前，建议先到规划部门核实土地的实际规划用途和面积，不要仅凭卖方的土地证就签合同。在文山地区，类似因道路面积引发的土地纠纷并不少见，建议委托专业律师审查合同和土地文件，避免后续产生争议。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市