未取得预售许可证签购房合同是否有效

未取得预售许可证签购房合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司在未取得土地使用权证和商品房预售许可证的情况下，与海南顺兴房地产开发公司签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4.25亿元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。

事后，虽然土地所有权人厚南公司出具了承诺书认可深发公司的销售行为，但顺兴公司发现该项目土地使用权存在多次转让，且深发公司不具备预售商品房的主体资格，于是向法院起诉，要求确认合同无效并返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司未取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，双方签订的预售合同应属无效，深发公司应返还已付购房款及利息。

深发公司则认为：虽然手续不全，但土地所有权人厚南公司已出具承诺书认可销售行为，且双方已实际履行合同，大厦也已开始施工，合同应当有效。

法院判决

一审法院认定深发公司与厚南公司的合建合同有效，但认为合同中约定厚南公司提前收取7000万元利润保证金的条款显失公平，判令厚南公司退还该笔款项。最高人民法院二审认为，本案涉及的商品房预售合同因未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，应认定为无效合同。

律师分析

第一，商品房预售合同属于特殊合同，开发商必须取得土地使用权证和商品房预售许可证，否则合同无效。这是为了保护购房人的利益，防止开发商在条件不具备的情况下提前卖房导致购房人风险。

第二，即便土地所有权人出具承诺书认可销售行为，也不能替代法定的预售许可证。法律对商品房预售设定了严格的前置条件，不能通过事后追认来补正。

第三，购房人在签订购房合同前，应当主动查验开发商的五证（包括土地使用权证、预售许可证等），这是最基本的风险防范措施。如果开发商无法提供，建议不要签订合同，避免后续纠纷。

王德林律师提示：

在文山地区，购房人签订期房合同时，务必核实开发商是否取得商品房预售许可证。如果发现开发商无证销售，可以向当地住建部门投诉，也可以要求解除合同并返还已付款项。不要轻信开发商的承诺或事后补办的说法，法律保护的是守规矩的购房人。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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