开发商逾期交房能否免责
开发商逾期交房能否免责
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
黑龙江海外旅游总公司向哈尔滨深业房地产公司购买深业大厦房屋，总价款人民币万元。旅游公司按约支付了定金和购房款，但深业公司未能按期交房。深业公司称，延期交房是因为供电问题、施工中遇到异常困难等"非其所能控制的事件"，符合合同约定的延期交房条件。
旅游公司则认为，深业公司的延期交房不属于合同约定的免责情形，要求解除合同、返还购房款及利息、双倍返还定金。双方协商不成，旅游公司起诉至法院。
争议焦点
旅游公司主张：深业公司逾期交房已构成违约，合同应解除，深业公司应返还购房款本息并双倍返还定金。深业公司主张：延期交房是因供电等不可控因素，符合合同约定延期条件，合同应继续履行，其只承担部分违约责任。
法院判决
最高人民法院经再审判决：双方商品房买卖合同有效，合同继续履行。深业公司应于判决生效后交付房屋，并向旅游公司支付从合同约定交房日至实际供电日期间的逾期交房违约金（按购房总价款及银行同期贷款利率计算）。
律师分析
第一，合同效力的认定。深业公司虽未取得国有土地使用权证书，但已签订土地出让合同并缴纳大部分出让金，且已取得建设用地规划许可证、商品房预售许可证等，合同内容合法、意思表示真实，应认定有效。
第二，免责条款的适用。合同约定因"非深业公司所能控制的事件"可延期交房，供电问题属于此类情形，因此从合同约定交房日至正式供电日期间，深业公司不承担违约责任。但供电日后仍逾期交房，则构成违约。
第三，解除权的行使条件。合同约定逾期交房超过一定天数，旅游公司方可提出终止合同。旅游公司起诉时，该条件尚未成就，且深业大厦已竣工验收可交付使用，故法院不支持解除合同，而是判令继续履行并承担违约金。
王德林律师提示：
购房者签订商品房买卖合同时，应仔细阅读延期交房的免责条款，注意区分"不可抗力"与"开发商自身原因"。若开发商以"施工困难""配套问题"等为由延期，需审查是否符合合同约定。合同解除权的行使条件一旦触发，应及时主张权利，避免错过时机。文山地区的购房者如遇类似纠纷，建议保留合同、付款凭证、催告函等证据，必要时咨询专业律师。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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