按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

一家公司向银行贷款购买商品房，签订了楼宇按揭贷款合同。银行发放了贷款，公司也支付了部分购房款。但后来公司没有按期还款，银行起诉到法院要求解除合同并收回欠款。

公司认为，这份按揭合同没有在当地办理抵押登记手续，按照武汉市的地方规定应该无效。而且公司后来又把同一套房产抵押给了另一家银行，并办了登记，因此主张先签的按揭合同无效。

争议焦点

公司主张：按揭合同没有办理抵押登记，违反地方政府规章，合同应当无效。银行认为：合同是双方自愿签订，内容不违法，且已实际履行，应当有效。

法院判决

最高人民法院二审判决：按揭贷款合同有效。虽然未办理抵押登记，但不影响合同效力。公司解除合同后应一次性还清贷款本金及利息，逾期不还的，银行有权对抵押物拍卖价款优先受偿。

律师分析

第一，按揭与普通抵押不同。按揭是一种购房融资方式，购房人用所购房屋的权益作为担保向银行贷款。当时国家法律没有规定抵押必须登记才有效，地方规章不能作为认定合同无效的依据。

第二，合同效力要看是否违反法律、行政法规的强制性规定。本案合同是各方真实意思表示，内容不违法，也没有损害国家、集体或他人利益，因此合法有效。

第三，公司后来将房屋抵押给另一家银行的行为，发生在按揭合同之后，且当时房屋尚未竣工验收，依法不能抵押，该抵押登记无效，不影响按揭银行的优先受偿权。

王德林律师提示：

购房按揭贷款时，即使一时未办理抵押登记，贷款合同仍然有效，银行有权要求还款。建议购房人按时还款，避免因逾期导致合同解除、房屋被拍卖。在文山地区，购房者签订按揭合同后应尽快配合银行完成抵押登记手续，以明确各方权利义务。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市