买房签了预售合同还是以房抵债协议，法院怎么认定
买房签了预售合同还是以房抵债协议，法院怎么认定
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远一家公司欠银行1.2亿多元贷款，双方签订了一份《抵债协议书》，约定用该公司投资开发的广州某商贸中心四楼、六楼商场来抵债。随后，开发商与银行又签订了《房地产预售契约》，表面上看起来是银行花钱买房，开发商收款。
但实际上，银行并没有真正支付购房款。开发商后来起诉，要求解除这份预售合同，因为银行从未付过钱。银行则拿出一张盖了章的收据，声称已经用贷款抵了楼款。开发商指出，那张收据是借款公司事后补开的，银行根本没有实际付款。
争议焦点
银行主张：双方签的是商品房预售合同，银行已经用贷款抵付了购房款，合同已经履行完毕，开发商无权解除合同。
开发商主张：双方实际是债务抵偿关系，银行从未支付任何购房款，预售合同只是为配合抵债而签的形式文件，银行未履行付款义务，应当解除合同。
法院判决
最高人民法院经审理认为，本案的真实法律关系是以房抵债，而非商品房买卖。银行与开发商签订的《房地产预售契约》是为实现抵债目的而采取的形式，双方并未建立真实的商品房买卖关系。银行未能证明其已实际支付购房款，故开发商请求解除预售合同有事实和法律依据。最终判决支持了开发商的诉求。
律师分析
第一，合同的性质不能仅看名称，更要看双方的真实意思和实际履行情况。本案中，银行与开发商签的是预售合同，但实际背景是债务抵偿，法院会穿透形式看实质。
第二，以房抵债协议和商品房预售合同在法律上有本质区别。以房抵债的核心是消灭旧债务，而商品房预售的核心是买卖房产。如果双方本意是抵债，却签了预售合同，容易引发纠纷。
第三，付款凭证的真实性至关重要。本案中银行虽然拿出一张收据，但无法提供对应的付款流水，法院因此认定其未实际付款。购房过程中，保留付款凭证、转账记录等证据非常关键。
王德林律师提示：
如果您在文山地区遇到类似情况，比如开发商或银行以“以房抵债”的方式签订购房合同，建议务必核实合同性质，保留好所有付款凭证和书面文件。不要轻信口头承诺，更不要仅凭一张收据就认定已经付款。遇到纠纷，尽早咨询专业律师，避免因证据不足而陷入被动。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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