未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（简称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（简称顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额超过4亿元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。但顺兴公司后来发现，深发公司在签约时并未取得该项目的土地使用权证和商品房预售许可证，于是起诉到法院，要求确认合同无效并返还购房款。

原来，这个项目的土地使用权人实际上是海南厚南旅业有限公司（简称厚南公司），深发公司只是通过项目转让合同从厚南公司那里获得了开发权，但土地使用权一直没有过户到深发公司名下。厚南公司虽然出具了一份承诺书表示认可深发公司的销售行为，但合同签订时并没有取得法定的预售许可手续。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，双方签订的合同违反了法律强制性规定，应当认定为无效合同，深发公司应返还全部购房款并支付利息。

深发公司则认为：虽然手续不全，但厚南公司事后出具了承诺书，认可了深发公司的销售行为，而且项目后来也补办了相关审批手续，合同应当认定为有效，双方应继续履行。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定厚南公司与深发公司的合作建房合同有效，但最高人民法院二审改判，认定深发公司与顺兴公司签订的商品房预售合同无效。核心理由是：深发公司在签订合同时未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了城市房地产管理法的强制性规定，且事后也未在合理期限内补正，因此合同自始无效。深发公司应当返还顺兴公司已支付的5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，根据《城市房地产管理法》和《商品房销售管理办法》的规定，开发商预售商品房必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证。这是法律对商品房预售设置的强制性条件，目的是保护购房者的权益，防止开发商在手续不全的情况下卖房导致购房者无法取得产权。

第二，即使开发商事后补办了部分手续，或者土地权利人出具了承诺书，也不能使原本无效的预售合同转变为有效。因为合同效力应当以签订时的法律状态来判断，事后补办手续只能作为减轻责任的情节，不能改变合同无效的性质。

第三，购房者在购买预售商品房时，一定要核实开发商的五证（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证）是否齐全。如果开发商无法提供这些证件，即使价格再优惠，也应当谨慎考虑，否则可能面临合同无效、资金难以追回的风险。

王德林律师提示：

购房者在签订商品房预售合同前，务必要求开发商出示五证原件，并核对证件上的项目名称、位置是否与合同一致。在文山地区，如果遇到开发商以各种理由推脱不提供证件的情况，建议暂缓付款并咨询专业律师，避免因合同无效导致资金损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市