开发商逾期交房，购房者能否解除合同
开发商逾期交房，购房者能否解除合同
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1993年，黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房买卖合同，旅游公司购买深业公司开发的大厦房屋，总价款为人民币万元。合同约定，深业公司应于1994年12月31日前交付房屋，如遇不可抗拒的自然灾害、施工中异常困难或非深业公司所能控制的事件，可凭政府证明文件延期。若逾期交房超过90天，旅游公司可提出终止合同。
合同签订后，旅游公司按约定支付了定金和购房款，履行了全部付款义务。但深业公司因供电问题未能按时交房，直到1996年11月才正式通电，导致交房时间大幅推迟。旅游公司认为深业公司违约，起诉至法院要求解除合同、返还购房款及利息，并双倍返还定金。
争议焦点
旅游公司主张：深业公司逾期交房已超过合同约定的90天期限，符合解除合同的条件，应当解除合同并赔偿损失。深业公司辩称：延期交房是因供电问题，属于合同中约定的“非深业公司所能控制的事件”，应当顺延交房日期，不构成违约，合同应继续履行。
法院判决
一审法院（黑龙江省高级人民法院）判决支持旅游公司解除合同的主张，要求深业公司返还购房款本息并双倍返还定金。二审法院（最高人民法院）改判：合同继续履行，深业公司应在判决生效后10日内交付房屋，并支付自逾期之日起至正式供电之日止的购房款利息。最高人民检察院提出抗诉，认为深业公司未取得国有土地使用权证，合同应认定无效，但最高人民法院最终维持了二审判决。
律师分析
第一，合同效力的认定。本案中，深业公司在签订合同时尚未取得国有土地使用权证，但最高人民法院认为，合同系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应认定有效。实践中，只要开发商在起诉前取得了相关手续，合同一般不轻易认定为无效。
第二，逾期交房的违约责任。合同约定了因“非深业公司所能控制的事件”可延期交房，法院认定供电问题属于此类情形，因此交房日期应顺延至正式供电之日。但自原定交房日（1994年12月31日）至正式供电日（1996年11月）之间的逾期，深业公司仍需承担违约责任，即按银行贷款利率赔偿旅游公司的利息损失。
第三，解除合同的条件。合同约定逾期交房超过90天旅游公司可解除合同，但法院认为，旅游公司起诉时，合同约定的终止情形尚未出现（因供电问题可顺延），且大厦已通过竣工验收可以交付，因此不支持解除合同，而是判决继续履行。这提醒购房者，行使合同解除权要严格符合合同约定的条件和时间点。
王德林律师提示：
购房者在签订商品房买卖合同时，应仔细阅读逾期交房、解除合同等条款，尤其是“不可抗力”或“非开发商所能控制”的免责范围。如果开发商逾期交房，要及时收集证据，在合同约定的期限内主张权利。在文山地区，购房者如遇到类似纠纷，建议先咨询专业律师，评估合同条款和自身权益，避免因错过解除权的行使时机而陷入被动。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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