购房按揭贷款合同未办理抵押登记是否有效

购房按揭贷款合同未办理抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

2014年，中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，双方约定以银行按揭方式付款。同日，中振公司、泰合公司与宝丰支行签订《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将所购房屋的权益抵押给银行，银行提供贷款，泰合公司承担担保责任。

合同签订后，银行按期发放了贷款，中振公司也陆续还款，但后来因资金问题未能继续按期还款。银行多次催收无果后，起诉要求解除合同并收回贷款。中振公司则主张合同未办理抵押登记，应属无效。

争议焦点

中振公司认为，按揭合同没有按照武汉市的规定办理抵押登记，违反地方规章，且其已将房屋抵押给其他公司并办理了登记，因此合同无效。银行则认为，合同是各方自愿签订，内容合法，且已实际履行，抵押登记不影响合同效力。

法院判决

最高人民法院终审判决认定，案涉《楼宇按揭（抵押）贷款合同》有效。法院认为，楼宇按揭不同于一般抵押，当时国家法律并未规定未登记即无效，不能仅因未办理抵押登记就认定合同无效。中振公司未按约还款，银行有权解除合同并要求一次性归还欠款。

律师分析

第一，按揭贷款合同与抵押登记是两个不同概念。合同是否有效，主要看双方是否自愿、内容是否违法。即便没有办理抵押登记，合同本身依然有效，只是银行对房屋的优先受偿权可能无法对抗其他债权人。

第二，地方性规章不能作为认定合同无效的直接依据。本案中，武汉市的规定要求抵押登记才有效，但法院认为这与当时国家法律不冲突，且按揭有其特殊性，不能简单套用一般抵押规则。

第三，购房人如果未按约还款，银行有权解除合同并要求一次性归还全部剩余贷款。即便房屋存在其他抵押，也不影响银行对原按揭合同项下的权利主张。

王德林律师提示：

购房人签订按揭贷款合同后，应及时配合办理抵押登记，避免因登记缺失产生不必要的纠纷。如果已经出现还款困难，建议主动与银行协商延期或调整还款计划，不要等到被起诉才应对。在文山地区，类似按揭纠纷也时有发生，建议购房人在签约前仔细阅读合同条款，必要时咨询专业律师。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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