买房签了预售合同，实际是抵债协议怎么办
买房签了预售合同，实际是抵债协议怎么办
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远一家公司欠银行巨额贷款，双方签订了一份《抵债协议书》，约定用公司投资的商场楼层抵债。随后，银行与开发商签订了正式的《房地产预售契约》，合同总价1.185亿港币。但奇怪的是，开发商实际上并没有收到这笔购房款，银行也没有付款凭证。
几年后，开发商起诉银行，要求解除这份预售合同。银行则拿出了一张收据，声称已经用贷款抵清了房款。但开发商指出，这张收据是欠债公司事后补办的，银行根本没有实际付款。双方因此闹上法庭。
争议焦点
银行主张：我们签的是商品房预售合同，已经用贷款抵清了购房款，合同已经履行完毕，开发商无权解除。
开发商主张：这份合同本质上是银行和欠债公司之间的以房抵债协议，我们只是配合办理手续，银行从未实际支付过一分钱购房款，合同应当解除。
法院判决
最高人民法院经审理认为，本案的核心是合同性质的认定。银行与欠债公司签订的《抵债协议书》才是双方真实意思表示，而开发商与银行签订的《房地产预售契约》只是实现抵债目的的形式。银行没有实际支付购房款，开发商有权解除合同。最终判决支持了开发商的诉讼请求。
律师分析
第一，合同名称不重要，内容才重要。实践中很多当事人以为签了“预售合同”就是商品房买卖关系，但实际上法院会审查合同背后的真实交易目的。如果名为买卖、实为抵债，法院会按照真实的抵债关系来处理。
第二，购房款支付凭证是关键。如果开发商没有收到购房款，银行也没有银行转账记录，仅凭一张事后补开的收据，很难证明合同已经实际履行。这类案件中，法院会要求主张付款的一方提供完整的付款证据。
第三，以房抵债协议与商品房预售合同有本质区别。以房抵债的核心是消灭旧债务，而商品房预售的核心是取得房屋所有权。如果混淆两者，可能导致合同效力产生争议，甚至引发多年诉讼。
王德林律师提示：
如果您遇到类似情况，建议在签订合同前明确交易性质。如果是真实购房，务必通过银行转账并保留付款凭证；如果是抵债，建议单独签订抵债协议并明确旧债务的消灭方式。在文山地区，不少当事人因混淆合同性质导致权益受损，建议提前咨询专业律师。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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