未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（下称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（下称顺兴公司）签订了一份商品房预售合同，约定顺兴公司预购一栋大厦的A座，总金额高达4.25亿元。合同还特别注明，必须经过土地原权利人海南厚南旅业有限公司（下称厚南公司）签字盖章才能生效。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款，但厚南公司一直没有在合同上盖章，只是后来出具了一份“承诺书”，表示认可深发公司的销售行为。

后来，顺兴公司发现，这个项目的土地使用权始终登记在厚南公司名下，深发公司既没有取得土地使用权证，也没有拿到商品房预售许可证。顺兴公司认为深发公司根本没有卖期房的资格，于是起诉到法院，要求确认合同无效，让深发公司返还5000万元购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，双方签订的《商品房购销合同》违反了法律强制性规定，应当认定为无效合同。

深发公司则辩称：虽然手续不全，但厚南公司后来出具了承诺书，认可了销售行为，而且双方已经实际履行了合同，大厦也建到了正负零，合同应该继续有效。

法院判决

最高人民法院二审认定：深发公司在签订合同时未取得土地使用权证，也未取得商品房预售许可证，违反了《城市房地产管理法》的强制性规定。因此，双方签订的《商品房购销合同》应认定为无效合同。深发公司应当返还顺兴公司已支付的5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售属于特殊交易，法律对开发商有严格的资质要求。开发商必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证，才能对外销售期房。缺少任何一个证件，预售合同都可能被认定为无效。

第二，本案中厚南公司虽然是土地权利人，但它的“承诺书”并不能代替法定的预售许可手续。法院强调，预售许可证是行政管理机关颁发的行政许可，不能通过事后追认来弥补。这也提醒购房者，不能轻信开发商的“承诺”或“保证”，关键要看证件是否齐全。

第三，购房者一旦发现开发商证件不全，可以及时主张合同无效并要求返还购房款。在文山地区，类似纠纷也时有发生，购房者应当主动审查开发商的“五证”，避免陷入漫长的诉讼。

王德林律师提示：

购买期房前，务必核实开发商是否取得土地使用权证和商品房预售许可证。如果开发商无法提供，建议不要签订合同、不要付款。如果已经付款，可以依法要求返还。在文山地区，遇到类似问题可以咨询专业律师，避免损失扩大。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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