买房签了预售合同，实际是抵债，合同有效吗
买房签了预售合同，实际是抵债，合同有效吗
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
华泰公司欠清远金融市场（后由人行清远支行承接）上亿元贷款，双方签了一份《抵债协议书》，约定用华泰公司投资开发的“羊城国际商贸中心”四楼、六楼商场来抵债，折价约1.2亿元。
随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了正式的《房地产预售契约》，将上述房产“出售”给清远金融市场，合同总价约1.185亿港元。但合同签订后，清远金融市场并没有实际支付购房款，开发商也未交付房屋。多年后，开发商起诉要求解除预售合同。
争议焦点
开发商认为：双方签的是商品房预售合同，但清远金融市场从未付过一分钱购房款，合同没有实际履行，应当解除。
人行清远支行认为：购房款已经通过“以贷抵楼”的方式付清了，公司还出具了收据，合同已经履行完毕，不同意解除。
法院判决
最高人民法院二审认定，本案名为商品房预售合同，实为以房抵债协议。双方的真实意思是用房产抵偿华泰公司的欠款，而不是真正的房屋买卖。由于抵债的房产尚未实际交付，且开发商不同意继续履行，法院判决解除预售合同，双方恢复原状。
律师分析
第一，判断合同性质，不能只看合同名称，要看双方的真实目的和实际履行情况。本案中，双方先签抵债协议，后签预售合同，没有真实的购房和付款行为，实质是债务担保或债务抵偿。
第二，以房抵债协议如果未实际履行（如未过户、未交付），债权人不能直接要求继续履行预售合同。法院会综合考量债务金额、房产价值、是否损害其他债权人利益等因素，决定是否支持履行。
第三，开发商出具的“收据”如果没有对应的银行流水或付款凭证，法院不会轻易认定为已付款。本案中收据是事后补开，且无实际付款记录，法院不予采信。
王德林律师提示：
如果您遇到类似情况，比如对方用房产抵债但迟迟不办手续，或者签了购房合同但实际是抵债，建议先咨询律师，明确合同性质。在文山地区，法院处理此类纠纷时会重点审查双方真实意思和资金流向，不要轻信“收据”或“协议”就以为权属已定。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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