未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发公司与顺兴公司签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司以4.2亿多元预购红城湖国际大厦A座。合同要求必须经过土地原开发商标的签证盖章才能生效。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款，但深发公司当时并未取得该项目的土地使用权证和商品房预售许可证。

事后，土地权利人厚南公司虽然出具了承诺书表示认可深发公司的销售行为，但双方因项目手续问题产生纠纷。顺兴公司以深发公司无售房主体资格、合同缺少法定条件为由，起诉要求确认合同无效并返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司未取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，所签合同违反法律强制性规定，应属无效。深发公司则认为：双方签约是真实意思表示，且事后取得了相关部门的批准和许可，合同应当有效。

法院判决

最高人民法院二审认为，深发公司在签订合同时尚未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了《城市房地产管理法》的强制性规定，故双方签订的《商品房购销合同》应认定为无效合同。判决深发公司返还顺兴公司已付购房款5000万元及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售合同属于要式合同，开发商必须在取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证后才能对外销售。这是法律为了保护购房人利益设置的强制性规定，违反该规定将导致合同无效。

第二，即使事后补办了一些手续，或者土地权利人出具了认可承诺，也不能改变签约时合同因违反法律强制性规定而无效的事实。购房人在签约前应当主动核实开发商的证件情况。

王德林律师提示：

购买预售商品房前，务必查验开发商是否取得“五证”，特别是土地使用权证和商品房预售许可证。在文山地区购房时，建议委托律师或专业人士对开发商的资质和项目手续进行全面核查，避免因合同无效导致钱房两空。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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