开发商逾期交房能否免责
开发商逾期交房能否免责
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房买卖合同，约定旅游公司购买深业公司开发的深业大厦房屋，总价款为人民币万元。旅游公司按约支付了定金和购房款，但深业公司未能按期交付房屋。
深业公司称，延期交房是因为供电施工中遇到电业局未能及时落实供电设施等"非其所能控制的事件"，按照合同约定应当免责。旅游公司则认为深业公司违约，要求解除合同并返还购房款及利息、双倍返还定金。
争议焦点
旅游公司主张：深业公司逾期交房已构成根本违约，合同应予解除，深业公司应返还购房款本息并双倍返还定金。深业公司主张：延期交房系因供电问题等不可抗力因素造成，符合合同约定的免责条款，合同应继续履行。
法院判决
最高人民法院经审理，最终判决：维持一审判决第三项，撤销第二项，变更第一项为合同有效并继续履行，深业公司需在判决生效后交付房屋，并支付逾期交房期间的利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。旅游公司要求解除合同的主张未获支持。
律师分析
第一，关于合同效力。本案中，深业公司虽然未取得国有土地使用权证书，但已经签订土地出让合同并缴纳了大部分土地出让金，法院认定合同有效。这提醒购房者，开发商证件不全时合同不一定无效，需结合具体情况判断。
第二，关于免责条款。合同中约定的"非深业公司所能控制的事件"包括供电问题等，法院认为这些因素可以导致交房日期顺延，但并不意味着开发商可以无限期免责。逾期交房超过合理期限，购房者仍有权主张违约赔偿。
第三，关于解除合同的条件。本案中，旅游公司在起诉时，合同约定的解除条件尚未出现（即逾期交房未达到合同约定的天数），且房屋已可交付使用，因此法院判决继续履行合同。这提示购房者，行使合同解除权要关注合同约定的具体条件和时间节点。
王德林律师提示：
购买商品房时，建议仔细阅读合同中的交房期限、免责条款和解除条件。如果开发商逾期交房，应及时固定证据（如催告函、现场照片等），并在合同约定的期限内主张权利。文山地区的购房者如遇到类似纠纷，可携带合同和付款凭证咨询专业律师，避免因错过解除权行使期限而陷入被动。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市