购房按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

购房按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，采用银行按揭方式付款。中振公司与泰合公司、宝丰支行共同签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将所购房屋的权益抵押给宝丰支行，宝丰支行提供贷款。合同签订后，宝丰支行支付了贷款，中振公司也陆续还款，但后来中振公司无力继续偿还，拖欠了宝丰支行大量本金和利息。

宝丰支行起诉要求解除贷款合同，并以抵押房屋权益偿还欠款。中振公司则辩称，该按揭合同没有按照武汉市规定办理抵押登记，应当无效，而且中振公司后来又将同一房屋抵押给了另一家公司并办理了登记。

争议焦点

中振公司主张：按揭合同未办理抵押登记，违反《武汉市房地产抵押管理办法》，抵押无效，且房屋已抵押给案外人，宝丰支行不享有优先受偿权。宝丰支行认为：合同自愿签订，合法有效，中振公司违约应承担还款责任。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审解除合同、中振公司还款、拍卖抵押物优先偿还宝丰支行的判决，同时撤销一审中关于担保人责任的判项。法院认定，按揭合同有效，未办理抵押登记不影响合同效力，因为当时国家法律并未规定抵押未经登记即无效，且按揭不同于一般抵押。

律师分析

第一，按揭贷款合同与普通抵押合同不同，购房人将所购房屋的权益作为担保，银行提供贷款，这种模式在实践中被广泛认可。即使没有办理抵押登记，合同在当事人之间仍然具有约束力，不能仅因未登记就认定合同无效。

第二，地方政府规章不能作为认定合同无效的依据。《武汉市房地产抵押管理办法》属于地方政府规章，不是法律或行政法规，法院在审理案件时可以不适用。合同是否有效，主要看是否违反国家法律、行政法规的强制性规定。

第三，后设立的抵押不能对抗在先的按揭权益。中振公司将房屋抵押给另一公司的行为发生在按揭合同之后，且当时房屋尚未竣工验收，该抵押登记依法无效，不影响宝丰支行对房屋享有的优先受偿权。

王德林律师提示：

购房按揭时，建议及时办理抵押登记，这样可以更充分地保护银行权益，避免后续纠纷。如果您在文山地区遇到按揭贷款纠纷，建议咨询专业律师，了解合同条款是否合法有效，以及如何维护自身权益。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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