楼宇按揭未办抵押登记合同是否有效

楼宇按揭未办抵押登记合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

一家公司（中振公司）向开发商购买商场楼层，总价款数千万元，采用银行按揭方式付款。中振公司与银行、开发商三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，银行发放贷款，中振公司分期还款，开发商提供担保。合同签订后，银行支付了全部贷款，中振公司也收到了开发商的购房收条。

但在还款过程中，中振公司只还了部分本息，剩余约两千万元本金及利息未还。银行多次催收无果，起诉到法院要求解除合同，并用房屋权益偿还欠款。

争议焦点

中振公司主张：合同没有办理抵押登记，违反了武汉市政府的抵押管理办法，抵押应为无效；而且该公司已将房屋抵押给另一家信托公司并办理了登记，银行不应享有优先受偿权。

银行认为：合同是自愿签订的，符合国家法律规定，已经实际履行，不能仅因未办理抵押登记就认定无效。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审判决，解除按揭贷款合同，中振公司一次性归还贷款本金及利息；逾期不还，以抵押物拍卖价款优先偿还银行。

核心理由：楼宇按揭不同于一般的财产抵押，国家法律法规并未规定抵押未经登记就无效。中振公司将房屋抵押给其他公司是另一法律关系，且设立在本案按揭合同之后，不影响本案按揭合同的效力。

律师分析

第一，按揭合同不同于普通抵押合同。在我国商品房买卖实践中，按揭是一种特殊的融资方式，购房人将购房合同权益抵押给银行，银行提供贷款。这种模式虽然在当时没有专门法律规定，但不违反法律强制性规定，应当认定有效。

第二，地方性规章不能作为认定合同无效的依据。武汉市政府的抵押管理办法属于地方政府规章，并非法律或行政法规。根据《合同法》规定，只有违反法律、行政法规强制性规定的合同才无效，地方规章不能直接否定合同效力。

第三，购房人未按期还款，银行有权解除合同并要求一次性清偿。按揭合同中通常约定，购房人逾期还款超过一定期限，银行可以宣布贷款提前到期，要求立即归还全部欠款，并有权处置抵押物。

王德林律师提示：

购房人在办理银行按揭时，应当及时办理抵押登记手续，以免后续产生争议。如果已经签订按揭合同但未办理登记，合同在法律上仍然有效，但抵押权可能无法对抗善意第三人。建议购房人主动配合银行完成登记，保护自身权益。在文山地区，购房者尤其要注意核对开发商的预售许可证和房屋竣工验收情况，避免因房屋未完工导致无法办理抵押登记。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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