房屋租赁合同履行中抗辩权与租金标准如何认定

房屋租赁合同履行中抗辩权与租金标准如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州市郊区供销集团公司（以下简称郊区供销公司）投资建造了九胜商厦，后与宇航开发经营公司（以下简称宇航公司）签订租赁协议，将整幢大楼出租给宇航公司，租期多年，租金逐年递增。协议签订后，宇航公司支付了部分款项，商厦也进行了装修并开业。

然而，商厦开业后因消防系统、水电系统存在问题，被消防部门认定不具备营业条件，责令停业整改。双方就租金支付、消防责任等问题产生争议，宇航公司认为郊区供销公司未完成消防等配套设施，拒绝支付后续租金；郊区供销公司则认为宇航公司应依约付款，双方矛盾激化，最终诉至法院。

争议焦点

宇航公司主张：郊区供销公司未履行消防、水电等配套设施义务，导致商厦无法正常经营，其有权行使合同履行抗辩权，拒绝支付相应租金。郊区供销公司则认为：宇航公司已实际开业经营，且双方多次协商消防问题，宇航公司不能以此为由拒付租金，应按照合同约定标准支付租金。

法院判决

最高人民法院二审认定：在合同履行过程中，郊区供销公司未完成消防等法定义务，导致商厦违法经营并被责令停业，宇航公司有权行使同时履行抗辩权，暂不支付相应租金。同时，对于违法经营期间的租金标准，法院认为不应按合同约定正常租金计算，而应参照房屋使用费标准酌情确定，最终判决宇航公司按较低标准支付使用费。

律师分析

第一，合同履行抗辩权是法律赋予当事人的重要权利。当一方未履行合同主要义务时，另一方可以暂停履行自己的义务。本案中，郊区供销公司未完成消防设施，导致商厦无法合法经营，宇航公司拒付租金有法律依据。

第二，房屋租赁合同处于违法履行状态时，租金标准不能简单按合同约定执行。法院根据公平原则，参照房屋实际使用价值确定使用费，避免了因合同违法履行导致一方不当得利。

第三，消防、水电等配套设施是商业房屋租赁的基本前提。出租人应确保房屋符合法定安全条件，否则可能承担违约责任，甚至导致合同无法继续履行。

王德林律师提示：

在签订房屋租赁合同时，建议明确约定消防验收、水电容量等配套条件及完成时间。如果出租方未履行这些义务，承租方可以依法行使抗辩权，但应保留相关证据。在文山地区，商业租赁中因消防问题引发的纠纷较多，建议承租方在开业前务必核实房屋是否通过消防验收，避免违法经营风险。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市