房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建造了一栋商厦，与宇航公司签订了一份15年的房屋租赁合同。合同约定，宇航公司支付租金，供销公司负责大楼的外部装修和供电等配套工程。双方还约定，商厦最迟在1996年10月开业。

然而，商厦开业后不久，消防部门检查发现，大楼未经消防验收就投入使用，存在严重火险隐患，要求立即停业整改。随后，商厦一直处于停业状态。双方因租金支付问题发生纠纷，宇航公司认为供销公司没有完成供电、消防等配套工程，导致无法正常经营，拒绝支付后续租金；供销公司则起诉要求宇航公司支付欠付的租金。

争议焦点

宇航公司主张：供销公司未按约定完成供电增容和消防系统，导致商厦无法合法营业，自己有权拒绝支付租金。供销公司则认为：宇航公司已经实际使用房屋并开业，应当按照合同支付租金，不能以消防等问题为由拒付。

法院判决

最高人民法院二审认定，双方租赁合同有效，但房屋处于违法使用状态（未经消防验收）期间，不能按原合同约定的租金标准计算。法院判决宇航公司按照当地同类房屋的租金标准支付使用费，而不是合同约定的高额租金。

律师分析

第一，合同履行抗辩权不能滥用。一方未履行合同义务，另一方可以拒绝履行自己的义务，但必须基于同一合同义务的对应关系。本案中，供电、消防属于出租方的基本义务，承租方可以因此拒绝支付租金。

第二，违法履行期间租金标准应调整。房屋未经消防验收就投入使用，属于违法状态，此时继续按合同约定租金计算，对承租方不公平。法院参照当地市场租金标准认定使用费，体现了公平原则。

第三，合同公证不等于合同履行合法。双方合同经过公证，但实际履行中违反消防法规，并不影响合同效力，但违法履行期间的租金标准需要调整。

王德林律师提示：

租赁房屋时，一定要核实房屋是否通过消防验收等法定手续，否则可能面临停业风险。在文山地区，如果出租方未完成配套工程导致无法正常经营，承租方应及时书面催告并保留证据，必要时可要求解除合同或调整租金。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市