买地建房发现面积缩水，合同是否有效
买地建房发现面积缩水，合同是否有效
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
营口市一家发展公司把一块土地转让给置地公司，双方签了合同，置地公司付了钱，也拿到了土地使用证。但置地公司拿着土地证去规划局审批时，发现土地证上标明的面积和规划局实际规划的面积对不上。
原来，这块地包含了一段城市道路，道路宽度在土地证上标的是30米，但规划局规定主干道宽度是40米。这样一来，置地公司实际能用的土地面积比土地证上写的少了上千平方米。置地公司要求发展公司退钱或补地，双方谈不拢，最后闹到了法院。
争议焦点
发展公司认为：合同是按整体面积转让的，土地使用证上的面积是土地部门发的，自己没有过错，合同应该有效。
置地公司认为：发展公司提供的土地位置图没经过规划部门审批，导致土地证上的面积和实际不符，而且城市道路不能转让，合同应该无效。
法院判决
最高人民法院判决：合同部分有效、部分无效。涉及城市道路面积的部分转让无效，符合规划要求的部分有效。发展公司要返还多收的土地转让金，并赔偿置地公司的设计费、勘察费等经济损失。
律师分析
第一，城市道路属于市政设施，法律规定不得转让。发展公司将道路面积连同土地一起转让，这部分合同依法无效。
第二，土地转让时，出让方提供的土地位置图必须经过规划部门审批。如果未经审批就办证，导致面积不符，出让方要承担主要责任。
第三，合同部分无效不等于全部无效。法院根据实际情况，将符合规划的部分认定为有效，这样既保护了买地人的权益，也避免了资源浪费。
王德林律师提示：
买地之前，一定要去规划部门核实土地的实际规划情况，不能只看土地证上的数字。在文山地区，类似因道路规划导致土地面积缩水的纠纷并不少见，建议在合同中明确约定面积不符时的处理方式，比如退款、补偿或解除合同的权利。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
电话：15987555284
邮箱：418537189@qq.com
地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市