土地转让合同无效后如何追回款项

土地转让合同无效后如何追回款项

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

湛江市土地开发总公司与一家房地产公司签订土地转让协议，约定购买位于广西北海市的土地使用权。湛江公司支付了部分款项，拿到了土地红线图，并出具了“款地两清”的收据。后来，湛江公司又将这块土地转卖给了另一家公司，但最终被法院认定转卖合同无效。

湛江公司这才发现，最初卖地的公司根本没有取得合法的土地使用权，也没有办理出让手续。于是，湛江公司起诉要求卖地公司的开办单位——某银行支行返还已支付的土地转让款。但一审法院认为，湛江公司出具收据后多年未主张权利，已经超过了诉讼时效，驳回了其诉讼请求。

争议焦点

湛江公司认为：卖地公司不具备转让主体资格，土地性质也不合法，合同应属无效，对方应返还全部款项。银行支行则辩称：双方意思表示真实，合同已实际履行，应认定有效；而且湛江公司主张权利已超过诉讼时效。

法院判决

最高人民法院二审撤销了一审判决，认定土地转让协议无效，判令银行支行返还湛江公司已支付的土地转让款及相应利息。法院认为，卖地公司未取得土地使用权、未办理出让审批手续，不具备转让条件，合同无效。同时，湛江公司出具收据后至起诉前，期间并未超过法律规定的两年诉讼时效。

律师分析

第一，土地转让合同的效力关键看转让方是否取得合法土地使用权。没有取得土地使用权证或未办理出让手续的，合同很可能被认定无效。本案中，卖地公司连基本的土地权属都不清楚，合同自然无效。

第二，出具“款地两清”的收据并不意味着放弃追索权利。收据只是对付款事实的确认，如果合同无效，付款方仍有权要求返还。本案中，法院认定收据不构成放弃权利的表示。

第三，诉讼时效从知道权利被侵害时起算。湛江公司是在另案败诉后才意识到合同存在根本问题，此时才开始计算时效，并未超期。当事人不要因为时间久远就放弃维权。

王德林律师提示：

购买土地使用权时，务必核实对方是否有土地使用权证，是否已缴纳土地出让金，不要仅凭一张红线图就付款。如果合同被认定无效，要及时主张返还，不要拖延。如果您在文山地区遇到类似土地或房产合同纠纷，建议尽快咨询专业律师，避免因诉讼时效问题丧失胜诉权。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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