房屋租赁合同履行抗辩权与租金标准如何认定

房屋租赁合同履行抗辩权与租金标准如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1994年，苏州郊区供销公司投资建造九胜商厦，主体工程建至三层时，与宇航公司签订租赁协议，约定整幢大楼租给宇航公司，租期20年，租金逐年增长。协议还约定，商厦外部装修及供电等配套由供销公司负责，宇航公司支付定金和租金。

商厦封顶后，宇航公司陆续支付部分款项，但消防、供电等设施未达标。1996年，商厦在消防未验收情况下强行开业，后被消防部门认定存在重大隐患，责令停业。双方因此产生纠纷，宇航公司起诉要求确认合同无效、返还租金，供销公司反诉要求支付欠付租金。

争议焦点

宇航公司主张：供销公司未完成供电增容、消防设施等义务，导致商厦无法正常经营，其有权拒绝支付租金。供销公司则认为：宇航公司已实际使用商厦并开业，应按约定全额支付租金，消防问题系宇航公司装修不当造成。

法院判决

最高人民法院二审认定：房屋租赁合同有效，但双方均存在违约。供销公司未完成供电增容和消防设施，宇航公司未支付全部租金。法院根据实际使用情况，参照当地同类房屋租金标准，酌情认定宇航公司应按正常租金的70%支付租金，并驳回双方其他部分请求。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使需谨慎。一方未履行合同义务时，另一方可以拒绝履行自己的义务，但必须基于同一合同关系，且抗辩范围应与对方违约程度相当。本案中，宇航公司不能因供销公司部分违约就完全拒付租金。

第二，违法履行期间的租金标准不能按合同约定全额认定。房屋租赁合同在违法履行状态（如消防未验收）下，法院会根据实际使用情况、双方过错程度等因素，酌情确定合理租金，而非机械执行合同约定。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，务必明确双方在消防、供电等配套设施的完成时间和责任划分。如果对方违约，建议先书面催告、固定证据，再依法主张权利，不要直接拒绝履行己方义务。在文山地区处理类似租赁纠纷时，当事人应当注意收集消防验收、用电增容等行政许可文件，这些是法院认定双方履约情况的关键证据。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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