土地转让合同无效后如何要回已付款项

土地转让合同无效后如何要回已付款项

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

湛江市一家土地开发总公司与一家银行下属的房地产公司签订了一份土地转让协议，约定房地产公司将位于北海市的100亩土地使用权转让给土地公司，总价款为数百万元。土地公司支付了全部款项，房地产公司也交付了土地的相关文件。

后来，土地公司又将这块土地转卖给了另一家公司。但转卖合同被法院认定无效，土地公司不得不返还了买家的款项。土地公司随后向原卖家主张权利，要求返还最初支付的土地转让款，但一审法院以超过诉讼时效为由驳回了其请求。土地公司不服，上诉至最高人民法院。

争议焦点

土地公司主张：双方签订的是土地使用权转让合同，但房地产公司没有取得土地使用权，也没有办理出让手续，合同应属无效，房地产公司应当返还已付的转让款。

房地产公司的开办银行（作为被告）主张：双方是合同转让关系，意思表示真实，合同有效；而且土地公司起诉时已超过法律规定的诉讼时效，不应再受保护。

法院判决

最高人民法院二审判决：撤销一审判决，确认双方签订的土地转让协议无效；判令被告在判决生效后10日内返还原告已支付的土地转让款及利息。诉讼费用由双方按比例分担。

核心理由：涉案土地未办理出让审批手续，房地产公司不具备转让资格，合同无效。土地公司出具收据后至其向法院主张权利的时间，未超过两年的诉讼时效。银行作为原房地产公司的开办单位，应承担其注销后的债权债务。

律师分析

第一，土地转让合同是否有效，关键在于转让方是否取得合法的土地使用权，以及是否办理了法定的出让审批手续。未满足这些条件，合同很可能被认定为无效。

第二，合同无效后，双方应返还各自取得的财产。转让方应返还已收取的转让款，受让方应返还土地。如果一方有过错，还需赔偿对方因此受到的损失。

第三，诉讼时效从权利人知道或应当知道权利受到侵害之日起计算，一般为三年。出具“款地两清”的收据不代表放弃权利，只要在时效内主张权利，法院仍会保护。

王德林律师提示：

在文山地区，购买土地使用权时务必核实对方是否持有合法的土地使用权证，以及是否已缴纳土地出让金。如果发现合同可能无效，应及时通过法律途径主张权利，避免因拖延导致诉讼时效过期。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市