未取得土地使用证的转让合同是否有效
未取得土地使用证的转让合同是否有效
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
湛江市土地开发总公司（下称湛江土地总）与中国银行遂溪支行（下称遂溪中行）开办的中银公司签订了一份土地转让协议，约定中银公司将位于广西北海市的100亩土地使用权转让给湛江土地总，总价款为1500万元。湛江土地总支付了全部款项，中银公司交付了土地红线图。
后来湛江土地总把这100亩土地连同另外50亩土地一起转卖给了生茂公司，但这份转让合同被广西高院终审判决认定无效，湛江土地总需要返还生茂公司已支付的款项。湛江土地总转而向中银公司主张返还土地转让款，但一审法院以超过诉讼时效为由驳回了其请求。
争议焦点
湛江土地总认为：中银公司不具备土地使用权转让主体资格，转让的土地未办理出让手续，合同应属无效，中银公司应返还全部款项。遂溪中行则辩称：双方意思表示真实，合同已实际履行，应认定有效；且湛江土地总主张权利已超过法定诉讼时效。
法院判决
最高人民法院终审判决撤销一审判决，认定中银公司与湛江土地总签订的土地转让协议无效，判令遂溪中行返还湛江土地总土地转让款1500万元及相应利息。核心理由：中银公司未取得讼争土地使用权，未办理土地出让审批手续，不具备土地使用权转让的法定条件。
律师分析
第一，土地使用权转让必须满足法定条件。根据法律规定，转让方必须已经取得土地使用权证，并完成出让审批手续。本案中中银公司既无土地使用权证，也未办理出让手续，合同自然无效。这提醒我们，购买土地前务必核实对方的权属证明和政府批文。
第二，合同无效后的法律后果。合同无效后，因该合同取得的财产应当返还。有过错的一方应赔偿对方损失，双方都有过错的各自承担相应责任。本案中湛江土地总明知土地不具备转让条件仍签约，法院也认定其应承担一定责任。
第三，诉讼时效的计算问题。本案中湛江土地总出具收据后至向法院主张权利的时间并未超过两年诉讼时效，一审法院以超时效为由驳回请求不当。诉讼时效从知道或应当知道权利受侵害之日起计算，实践中要注意及时主张权利并保留证据。
王德林律师提示：
购买土地使用权前，一定要到不动产登记中心核实权属状况，要求卖方提供土地使用权证和出让合同。如果在文山地区遇到类似纠纷，建议尽快咨询专业律师，避免因拖延导致证据灭失或超过诉讼时效。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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