按揭贷款合同未办理抵押登记是否有效

按揭贷款合同未办理抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，约定通过银行按揭方式付款。随后，中振公司、泰合公司与宝丰支行签订《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定宝丰支行向中振公司提供贷款，中振公司将其购房合同项下的全部权益抵押给银行，泰合公司承担担保责任。合同签订后，宝丰支行向泰合公司支付了全部贷款，中振公司也陆续偿还了部分本息。

但中振公司后来未能按期还款，宝丰支行多次催收无果，便起诉到法院，要求解除贷款合同，并让中振公司用所购房屋的权益来偿还剩余欠款。中振公司则提出，该按揭贷款合同没有办理抵押登记，按当时当地政策应属无效。

争议焦点

中振公司认为：合同签订后没有办理抵押登记，违反《武汉市房地产抵押管理办法》的规定，抵押应为无效，且后来已将房屋抵押给另一家公司并办理了登记，宝丰支行不能主张优先受偿权。

宝丰支行认为：合同是双方自愿签订，内容合法，且已实际履行，抵押登记不是合同生效的必要条件，银行应享有优先受偿权。

法院判决

最高人民法院二审判决：维持一审关于解除合同、中振公司归还贷款本息、银行对抵押物享有优先受偿权的判决，仅撤销了涉及担保人责任的部分。法院认为，楼宇按揭不同于一般抵押，不能仅因未办理抵押登记就认定合同无效；中振公司后来设定的抵押关系设立在本案按揭合同之后，不影响本案合同效力。

律师分析

第一，按揭贷款合同与普通抵押合同不同。按揭的核心是购房人将购房合同项下的权益转让给银行作为担保，不必然要求办理不动产抵押登记。在没有明确法律禁止的情况下，双方自愿签订的按揭合同，只要内容不违法，就应认定为有效。

第二，地方性规章不能直接否定合同效力。《武汉市房地产抵押管理办法》属于地方政府规章，并非法律或行政法规。法院审理合同效力时，主要依据全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规，地方规章仅作参考，不能直接导致合同无效。

第三，后设立的抵押不能对抗在先的按揭权利。中振公司在按揭合同之后又将同一房屋抵押给其他公司，该抵押因房屋尚未竣工验收、抵押合同未实际履行等原因，本身效力存疑，更不能否定在先按揭合同的效力。

王德林律师提示：

购房者办理按揭贷款时，应主动配合银行完成抵押登记，这是保护各方权益的最好方式。如果像本案一样未办理登记，按揭合同本身仍可能有效，但银行实现优先受偿权时可能遇到障碍。建议在文山地区办理按揭购房的当事人，务必在签订合同后及时到不动产登记机构办理抵押登记，避免后续产生纠纷。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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