房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州市郊区供销集团公司投资建造了一栋商厦，并与宇航公司签订了租赁协议，约定整栋大楼出租给宇航公司经营，租期20年，租金逐年递增。协议签订后，宇航公司支付了部分款项，并对商厦进行了装修。

然而，商厦开业后不久，消防部门检查发现该商厦未经消防验收就投入使用，存在严重火险隐患，随即下达整改通知书，要求停止营业。商厦因此停业，双方就租金支付问题产生纠纷，最终诉至法院。

争议焦点

宇航公司认为，商厦因消防问题被责令停业，是郊区供销公司未完成消防设施等配套工程所致，自己有权拒绝支付停业期间的租金。郊区供销公司则认为，宇航公司明知消防条件不具备仍强行开业，应当自行承担停业损失，并继续支付租金。

法院判决

最高人民法院二审认定，双方签订的租赁合同有效。但商厦在消防未验收的情况下违法营业，被责令停业，双方对此均有过错。停业期间，承租人宇航公司实际无法使用房屋，不应按原约定标准支付租金。法院酌情确定停业期间的租金按照原标准的50%计算。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使有严格条件。当一方违约导致合同无法继续履行时，另一方可以暂停履行自己的义务，但必须基于诚实信用原则，不能滥用抗辩权。

第二，房屋租赁合同处于违法履行状态时，租金的确定需要综合考虑双方过错。如果房屋因违法原因被责令停业，承租人实际无法使用，法院通常会根据公平原则调整租金标准，而不是按原约定全额支持。

第三，租赁双方都应当重视房屋的合法性要求。出租人有义务保证房屋符合消防、安全等法定条件，承租人也不应当在明知存在安全隐患的情况下强行开业，否则双方都可能承担不利后果。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，务必核实房屋的消防验收、产权证明等合法性文件。如果房屋存在违法情形，即使合同有效，履行过程中也可能产生争议。在文山地区，建议承租人在租赁前委托专业律师对房屋状况进行尽职调查，避免后续纠纷。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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