买地后发现面积缩水，合同是否有效

买地后发现面积缩水，合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

营口一家开发公司将一块土地转让给另一家公司，双方签了合同，办了土地使用证。但买地公司拿到证后去规划局审批时才发现，土地证上写的面积和规划部门实际核准的面积差了上千平方米，原因是证上把城市道路的面积也算进去了。

原来，这块地西、北两侧是规划中的城市主干道，按规定不能转让。但转让时卖地方提供的位置图没经过规划部门审批，土地部门就按这个图发了证。买地方按证上面积付了钱、做了设计，结果实际能用的土地少了很多，双方因此闹上法庭。

争议焦点

卖地方认为：合同是按整体面积转让的，位置图和规划图一致，土地使用证上的面积是土地部门的行为，自己没有过错，合同应当有效。

买地方认为：土地证上写的面积实际拿不到，位置图不是规划坐标图，城市道路不能转让，合同应属无效，卖地方要赔偿损失。

法院判决

最高人民法院判决：合同中涉及城市道路面积部分的转让无效，符合规划要求的土地面积部分有效。卖地方多收的土地转让金要返还，并赔偿买地方的设计、勘察等经济损失。

律师分析

第一，城市道路属于市政设施，法律明确规定不能转让。将道路面积算在转让土地中，这部分合同条款是无效的。

第二，转让土地时，卖地方有义务提供经过规划部门审批的坐标图。如果提供的是未经审批的位置图，导致土地使用证面积与实际不符，卖地方要承担主要责任。

第三，合同部分无效不等于全部无效。对符合规划要求的土地面积，双方可以继续履行合同，法院会根据实际情况对无效部分作出处理。

王德林律师提示：

买地时一定要核实土地证上的面积是否和规划部门的审批一致，尤其要注意道路、绿化等公共设施用地是否被算入转让面积。在文山地区，类似因土地面积不符引发的纠纷并不少见，建议在签合同前请专业律师审查相关规划文件，避免后期产生争议。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市