买房合同是预售还是抵债，法院如何认定
买房合同是预售还是抵债，法院如何认定
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，华泰公司欠清远金融市场（后由人行清远支行承接）贷款本息约1.21亿元。双方签订《抵债协议书》，约定华泰公司用其投资的广州羊城国际商贸中心四楼、六楼商场抵债，并将房产登记到清远金融市场名下。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了《房地产预售契约》，约定以港币1.185亿元购买该房产，但合同签订后双方并未实际付款或交房。
2001年，开发商起诉要求解除预售合同。人行清远支行辩称已用贷款抵楼款付清购房款，并拿出一张盖有项目开发部印章的1.185亿元收据。但开发商称该收据是华泰公司事后补开，实际没有付款。法院查明，该收据没有对应的银行付款凭证，且华泰公司曾出具函件说明该收据是为“以物抵贷”而补开。
争议焦点
双方的核心争议在于：本案合同究竟是真实的商品房预售买卖，还是名为买卖实为以房抵债。开发商主张这是独立的预售合同，因买方未付款应解除。人行清远支行则主张这实际是华泰公司以房产抵债，自己已通过债权抵销方式付清了房款。
法院判决
最高人民法院二审认为，本案合同本质上是华泰公司以房产抵偿债务的“以房抵债”协议，并非真实的商品房预售买卖。法院主要理由包括：双方签订《抵债协议书》在先，预售合同是为履行该协议而签订；华泰公司法定代表人作为开发商代理人签署合同，不符合正常交易惯例；人行清远支行提供的收据没有实际付款凭证，且华泰公司自认是补开。因此，法院驳回了开发商要求解除合同的诉讼请求。
律师分析
第一，合同性质的认定不能只看名称，要综合签约背景、履行情况来判断。本案虽名为“预售合同”，但实质是债权债务的清偿安排，法院按真实法律关系认定。
第二，以房抵债协议的效力，关键在于双方是否有真实的债务关系和抵债合意。本案中，债务金额明确、抵债意思清晰，且开发商也参与了签约过程，法院因此支持了抵债的效力。
第三，收据等书面凭证需要有实际付款记录佐证。如果只有收据而无银行流水、转账凭证，法院可能认定付款未实际发生。本案中，人行清远支行正是因无法提供付款凭证而处于被动，但最终因整体证据链支持了其主张。
王德林律师提示：
如果您在文山地区遇到类似“以房抵债”或“名为买卖实为借贷”的合同纠纷，建议保留好原始债务凭证、抵债协议以及实际付款记录，避免仅凭一张收据主张权利。合同性质认定复杂，建议咨询专业律师后再决定诉讼策略。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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