开发商延期交房，购房者能否解除合同
开发商延期交房，购房者能否解除合同
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房买卖合同，约定旅游公司购买深业公司开发的深业大厦的房屋，总价款为人民币万元。合同签订后，旅游公司按约定支付了购房款，但深业公司未能按时交付房屋。深业公司延期交房的主要原因是供电问题，包括与电业局的供用电协议落实、电网联建费支付以及相关审批手续的办理等。
旅游公司以深业公司违约为由向法院提起诉讼，要求解除合同并返还购房款及利息。深业公司则辩称，延期交房是由于施工中遇到不可抗拒的水灾、变电、防火等非其所能控制的事件，符合合同约定的延期交房条件，请求继续履行合同。
争议焦点
旅游公司认为深业公司逾期交房已构成违约，应解除合同并返还购房款本息及双倍返还定金。深业公司则认为延期交房是因合同约定的不可抗力及非其所能控制的事件所致，不应承担违约责任，合同应继续履行。
法院判决
一审法院判决解除合同，深业公司返还购房款本息并双倍返还定金。二审法院改判合同继续履行，深业公司仅需支付逾期交房期间的利息损失。最高人民法院最终驳回抗诉，维持二审判决。
律师分析
第一，本案的核心在于合同约定的延期交房条件是否成立。合同约定，如遇不可抗拒的自然灾害、施工中异常困难及重大技术问题不能及时解决，以及其他非深业公司所能控制的事件，可凭政府证明文件据实延期。供电问题属于非深业公司所能控制的事件，因此延期交房不构成根本违约。
第二，购房者解除合同的权利受到严格限制。合同约定逾期交房超过一定天数，购房者方可提出终止合同。本案中旅游公司起诉时，该期限尚未届满，且深业公司已具备交房条件，因此法院不支持解除合同。
第三，合同效力问题。深业公司虽未取得国有土地使用权证书，但已签订土地出让合同并支付大部分土地出让金，依据最高人民法院相关司法解释，此类情况不必然导致合同无效。
王德林律师提示：
购房者在签订商品房买卖合同时，应仔细阅读延期交房的免责条款，明确哪些情形属于开发商可延期交付的范围。同时，注意合同中关于解除权的期限约定，避免过早起诉导致无法解除合同。在文山地区，类似纠纷中法院也会严格审查合同约定，建议购房者遇到延期交房时先咨询专业律师，不要贸然主张解除合同。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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