按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

2013年，中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元。中振公司、泰合公司与银行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定银行向中振公司提供贷款，中振公司将所购房屋的权益抵押给银行，泰合公司承担担保责任。银行随后发放了贷款，中振公司也分期还款了一段时间。

后来中振公司资金出现问题，未能按期偿还剩余贷款本息。银行多次催收无果，将中振公司告上法庭，要求解除贷款合同，并以房屋权益偿还欠款。中振公司则提出，该按揭合同没有办理抵押登记，按照武汉市的地方规定应属无效。

争议焦点

中振公司主张：合同签订后没有办理抵押登记，违反了《武汉市房地产抵押管理办法》中“未经抵押登记，抵押无效”的规定，因此按揭合同应认定为无效。此外，中振公司已将房屋抵押给另一家信托公司并办理了登记，银行不能主张优先受偿权。

银行主张：合同是三方自愿签订，内容不违法，且已实际履行。按揭不同于一般抵押，不应因未办理登记而否定合同效力。中振公司后来的抵押行为发生在按揭合同之后，不影响银行的权益。

法院判决

一审法院判决：按揭合同有效，中振公司应偿还贷款本息；若到期不能还款，可将抵押物拍卖，银行享有优先受偿权。二审最高人民法院维持了一审判决，同时纠正了关于担保人责任的表述。法院认为，楼宇按揭不同于一般抵押，不能简单套用地方规章中关于抵押登记的规定来认定合同无效。

律师分析

第一，按揭合同的性质与一般抵押不同。按揭是购房人将所购房屋的权益作为担保，银行提供贷款，这是一种特殊的担保方式。我国法律当时对按揭没有明确规定，但合同本身不违反法律强制性规定，且各方真实意思表示一致，应当认定为有效。不能仅因未办理抵押登记就否定合同效力。

第二，地方规章不能作为认定合同无效的依据。武汉市的规定属于地方性管理文件，与当时的国家法律、法规不冲突，但也不能据此直接否定合同效力。法院在审理时，应当以国家法律为准绳，地方规章只能作为参考。

第三，后续抵押行为不影响在先按揭合同的效力。中振公司在按揭合同之后又将房屋抵押给其他公司，但该抵押合同未实际履行，且房屋当时尚未竣工验收，依法不能作为抵押财产。因此，该后续抵押不能对抗银行基于按揭合同享有的权益。

王德林律师提示：

购房人办理按揭贷款时，应当注意按揭合同与一般抵押合同的区别，不要因为未办理抵押登记就认为合同无效。在文山地区的购房交易中，建议购房人和银行在签订按揭合同后及时办理预告登记或抵押登记，以明确各方权利，避免后续纠纷。若发生逾期还款，银行有权依据合同约定主张权利，购房人应积极与银行协商处理，而不是试图通过否定合同效力逃避责任。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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