房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1995年，苏州郊区供销公司把一栋在建的九胜商厦整体租给宇航公司，租期20年，约定由宇航公司先付定金，开业后按年交租。双方签了正式合同并公证。但商厦开业前，供电增容没办成，消防设施也不合格。1996年商厦强行开业后，消防部门查出重大火险隐患，责令停业整改。商厦停业后，双方因租金支付问题闹上法庭。

宇航公司认为，郊区供销公司没完成供电和消防义务，导致商厦无法正常经营，自己有权不付或少付租金。郊区供销公司则说，宇航公司已实际使用商厦，应按合同全额付租。双方争执不下，案件一直打到最高人民法院。

争议焦点

宇航公司主张：郊区供销公司没按约定完成供电增容和消防系统，导致商厦违法经营被责令停业，构成违约，自己有权行使合同履行抗辩权，拒绝支付停业期间的租金。郊区供销公司主张：宇航公司已实际开业经营，合同有效，租金应按约定标准全额支付，停业是宇航公司自身经营问题造成。

法院判决

最高人民法院二审判决：宇航公司应支付租金，但停业期间的租金标准不能按合同约定计算，而应按实际使用价值酌情确定。核心理由是：郊区供销公司未完成供电和消防义务，导致房屋处于违法使用状态，宇航公司有权行使履行抗辩权，但房屋已被实际占用，不能完全免除租金义务。法院综合当地同类房屋租金水平，调低了停业期间的租金金额。

律师分析

第一，合同履行抗辩权不是无限权利。一方违约时，另一方可以暂停履行自己的义务，但必须与对方的违约行为相当。本案中，供电和消防问题确实影响经营，但房屋已被实际使用，完全拒付租金可能不被支持。

第二，违法履行期间的租金不能按合同标准硬算。如果出租人提供的房屋不符合法定安全条件，导致无法正常经营，承租人有权要求降低租金。法院会根据房屋实际使用价值、当地市场行情等因素公平确定。

第三，租赁合同履行中，双方都应尽到通知和协助义务。发现消防、供电等问题时，应及时书面沟通并保留证据，避免事后扯皮。本案中，双方多次签会议纪要，这些文件成为法院认定事实的关键证据。

王德林律师提示：

签房屋租赁合同前，务必核实房屋的消防、供电等设施是否合法合规。如果出租人承诺负责这些事项，应在合同中明确完成时间和违约责任。在文山地区，不少商业租赁纠纷都因消防验收问题而起，建议承租人在开业前要求出租人提供消防验收合格证明，并保留相关书面记录。一旦发现安全隐患，立即书面通知对方并暂停付款，避免因违法经营承担更大风险。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市