买房合同是预售还是以房抵债怎么判断
买房合同是预售还是以房抵债怎么判断
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，华泰公司欠清远金融市场（后由人行清远支行承接）贷款本息1.2亿多元。双方签了一份《抵债协议书》，约定华泰公司用其投资的广州羊城国际商贸中心四楼、六楼商场抵债。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签了正式的《房地产预售契约》，约定了房屋面积、价格和交付时间。
但合同签完后，双方一直没有实际履行。开发商省一建城建分公司在2001年起诉到法院，要求解除这份商品房预售合同。人行清远支行则主张，已经用贷款抵楼款的形式付清了全部购房款，并拿出一张1.185亿港元的收据作为证据。
争议焦点
开发商认为：双方签的是商品房预售合同，但对方根本没付过钱，收据是华泰公司事后补开的，不能证明实际付款，要求解除合同。
人行清远支行认为：已经用华泰公司的贷款本息抵作了购房款，收据就是付款凭证，合同已经履行完毕，不应解除。
法院判决
最高人民法院二审认定，双方之间实质上是“以房抵债”关系，而非商品房买卖关系。虽然签了预售合同，但真实目的是用房子抵偿之前的贷款债务，不属于正常的商品房预售。法院驳回了开发商要求解除合同的诉讼请求。
核心理由：从协议内容和履行情况看，双方先有借贷债务，后以房产抵债，预售合同只是实现抵债的法律形式，不能按商品房买卖合同的规则来处理。
律师分析
第一，判断一份合同是商品房预售还是以房抵债，不能只看合同名称。要看双方的真实目的和交易背景。如果一方先欠钱，后用房子抵债，即使签了正式的预售合同，也可能被认定为以房抵债合同。
第二，以房抵债合同和商品房预售合同适用的法律规则不同。预售合同受商品房买卖相关法规严格保护，比如预售许可证、资金监管等。而以房抵债更多适用合同法关于债务清偿的规定，法院会重点审查债务是否真实、抵债是否自愿公平。
第三，在文山地区，如果您遇到开发商或债务人用房子抵债的情况，建议先核实债务的真实性和抵债协议的合法性，不要仅凭一份预售合同就认为交易安全。最好请律师审查整个交易链条，避免后续产生纠纷。
王德林律师提示：
签购房合同时，要区分是正常买房还是以房抵债。如果是抵债，建议把原债务凭证、抵债协议、过户手续等材料保存完整，避免事后被认定为虚假交易。在文山地区，这类纠纷常见于民间借贷和工程款抵房，建议提前咨询专业律师。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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