城市道路能否作为土地使用权转让标的

城市道路能否作为土地使用权转让标的

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

营口市新经济区发展总公司（以下简称发展公司）将一块土地转让给海南置地公司（以下简称置地公司），双方签订了土地使用权转让合同。置地公司拿到土地使用证后，发现土地使用证上标注的面积与规划部门实际批准的面积不符，其中包含约一千余平方米的城市道路面积。

置地公司向规划部门申请设计审批时被告知，该土地西、北两侧道路为市区主干道，路宽应为30米，而土地使用证标注的路宽仅为15米。实际可使用面积比证载面积少了上千平方米。置地公司要求发展公司补偿或退款未果，遂向法院起诉。

争议焦点

发展公司主张：双方是按整体面积转让，土地使用证上的面积是土地部门的行为，自己无过错，合同应有效。

置地公司主张：发展公司提供的土地位置图未经规划审批，导致土地使用证面积不实；城市道路属于市政设施，依法不能转让，合同应无效。

法院判决

最高人民法院二审认为：发展公司提供的位置图未经规划部门审批，导致土地使用证面积与规划不符，应承担主要责任。城市道路属于市政设施，法律规定不得转让，发展公司将道路面积一并转让违法。判决：合同中涉及城市道路面积的转让部分无效，符合规划要求的土地面积转让部分有效；发展公司应返还多收的土地转让金，并赔偿置地公司的勘察、设计费等经济损失。

律师分析

第一，城市道路属于市政公共设施，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律规定，市政公共设施用地不得转让。本案中发展公司将道路面积计入转让面积，违反了法律的强制性规定，这部分转让行为无效。

第二，土地使用权转让时，转让人应当确保土地面积、四至范围与规划审批一致。如果转让人提供的位置图未经规划部门审批，导致受让人取得的土地使用证面积不实，转让人需要承担相应责任。受让人因此产生的勘察、设计等损失，可以要求赔偿。

第三，合同部分无效不影响其他部分的效力。本案中，法院将合同分为两部分处理：涉及道路面积的转让无效，符合规划要求的土地面积转让有效。这种处理方式既维护了法律权威，又兼顾了交易稳定。

王德林律师提示：

购买土地使用权前，务必核实土地是否包含市政道路等公共设施用地。建议要求转让方提供经规划部门审批的坐标图，并到自然资源部门查询土地档案。文山地区的朋友如有类似疑问，可携带相关材料到律师事务所咨询。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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