未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（简称深发公司）与顺兴公司签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4亿多元。合同还约定，必须经过原发展商厚南公司和凯鹏公司签证盖章才正式生效。但这份合同签订时，深发公司既没有取得土地使用权证，也没有拿到商品房预售许可证。

合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款，但后来发现该项目的土地使用权多次转让，手续不全。顺兴公司认为深发公司没有售房主体资格，合同缺少法定条件，于是起诉到法院，要求确认合同无效并返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司未取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，双方签订的预售合同应当认定为无效合同。深发公司则认为：虽然手续上存在瑕疵，但项目已经实际开发建设，且事后补办了一些手续，合同应当继续履行。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，厚南公司与深发公司之间的合建合同有效，但要求双方补办土地使用权变更登记手续。不过，该案最终由最高人民法院二审审理，核心问题在于：未取得土地使用权证和商品房预售许可证的情况下，所签的预售商品房合同是否有效。根据相关法律规定，此类合同因违反法律强制性规定，应当认定为无效。

律师分析

第一，商品房预售合同属于特殊合同，法律对开发商的主体资格有严格要求。根据《城市房地产管理法》和《商品房销售管理办法》，开发商预售商品房必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证，否则合同无效。

第二，合同无效的法律后果是返还财产。本案中，如果合同被认定无效，深发公司应当返还顺兴公司已支付的5000万元购房款，并赔偿相应的利息损失。购房者不能因为合同无效而获得房屋，但可以要求返还购房款。

第三，实践中，开发商在未取得预售许可证的情况下销售房屋，属于违规行为。购房者如果发现开发商证件不全，应当及时主张权利，避免损失扩大。本案也提醒大家，购买预售商品房前，务必核实开发商的五证是否齐全。

王德林律师提示：

购买商品房时，一定要查看开发商的国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证和商品房预售许可证。如果开发商无法提供这些证件，千万不要支付大额购房款。在文山地区，购房者可以通过当地住建部门查询楼盘预售许可情况，避免陷入类似纠纷。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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