租赁房屋无法正常经营，租金该怎么算

租赁房屋无法正常经营，租金该怎么算

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司建了一栋商厦，租给宇航公司经营。双方签了租赁协议，约定租期较长，租金逐年递增，由宇航公司负责内部装修，郊区供销公司负责外部装修和通电通水等配套。宇航公司付了部分租金，商厦也开业了。

但开业后消防部门检查发现，商厦未经消防验收就投入使用，存在重大火险隐患，被责令停业整改。商厦就此关门。宇航公司认为郊区供销公司没做好消防和用电配套，导致无法正常经营，拒绝继续付租金。郊区供销公司则起诉要求宇航公司按合同支付租金。

争议焦点

宇航公司主张：郊区供销公司没有按约定完成消防系统和供电增容，导致商厦被消防部门责令停业，无法正常经营，所以有权拒绝支付停业期间的租金。郊区供销公司则认为：商厦已经开业，宇航公司实际使用了房屋，就应该按合同付租金，消防问题不是自己不付租金的理由。

法院判决

最高人民法院二审认为，双方租赁合同有效。但商厦因消防问题被停业，属于合同履行中的违法状态，在此期间宇航公司无法正常使用房屋。法院最终认定，停业期间的租金不能按合同约定的正常标准计算，而应当参照房屋的实际使用价值，适当降低租金标准。宇航公司对停业期间欠付的租金，按调整后的标准补付。

律师分析

第一，合同履行中一方违约，另一方可以行使抗辩权。本案中，郊区供销公司没有完成消防配套，导致商厦无法合法经营，宇航公司有权拒绝按原合同标准支付停业期间的租金。

第二，房屋租赁合同履行期间，如果房屋处于违法状态（比如未经消防验收、没有合法证照），承租人实际使用受限，租金不能按正常标准计算。法院会根据房屋实际使用价值、双方过错等因素酌情调整租金。

第三，承租人如果发现出租人提供的房屋存在安全隐患或违法问题，应当及时书面催告对方整改，并保留证据。如果直接停付全部租金，可能面临被追究违约责任的风险。

王德林律师提示：

租赁房屋前，建议承租人先核实房屋的消防验收、产权证等手续是否齐全。如果出租人承诺负责办理相关手续，最好在合同中明确完成期限和违约责任。在文山地区，类似因消防问题导致租赁纠纷的案例不少，承租人在签订合同时务必注意这些细节。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市