买房合同是预售还是抵债，法院如何认定
买房合同是预售还是抵债，法院如何认定
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远一家金融公司（后由中国人民银行清远市中心支行承接权利）与华泰公司签订了一份《抵债协议书》，约定用华泰公司投资开发的广州羊城国际商贸中心四楼、六楼商场，来抵偿华泰公司欠金融公司的1.21亿余元贷款本息。随后，金融公司与开发商省一建城建分公司签订了正式的《房地产预售契约》，将上述房产以港币1.185亿元的价格“出售”给金融公司。
合同签订后，双方并未实际履行付款或交房义务。直到2001年，开发商起诉到法院，要求解除这份商品房预售合同。金融公司则主张，自己已经通过“以贷款抵楼款”的方式付清了全部购房款，并拿出一张盖有项目部公章的1.185亿元收据作为证据。开发商认为这张收据是华泰公司事后补办的，实际没有收到任何款项。
争议焦点
开发商认为：双方签的是商品房预售合同，金融公司从未支付过房款，应当解除合同。金融公司主张：双方的真实意思是“以房抵债”，贷款本息已经转化为购房款，收据就是付款凭证，合同已经履行完毕。
法院判决
最高人民法院二审认定，本案名为商品房预售，实为以房抵债。金融公司与华泰公司之间的债权债务关系，通过签订预售合同的方式进行了转化。但金融公司并未实际向开发商支付购房款，开发商也未实际交付房屋。最终法院判决解除双方的商品房预售合同，由开发商退还金融公司已付的款项（如有），并驳回了开发商的其他诉讼请求。
律师分析
第一，本案的关键在于区分“商品房预售合同”和“以房抵债协议”的性质。实践中，当事人可能通过签订买卖合同的方式来担保或清偿旧债，法院会综合合同背景、履行情况来判断真实法律关系，不能只看合同名称。
第二，金融公司持有的收据虽然盖有公章，但无法提供对应的银行转账凭证或资金流水，且该收据是事后补开，法院不予采信。这提醒我们，大额交易必须保留真实的付款凭证，仅凭一张收据很难证明款项已经实际支付。
第三，以房抵债协议如果未实际履行（既未付款也未交房），原债权债务关系并未消灭，债权人仍然可以依据原借贷关系主张权利。本案中，金融公司并未主张原借贷债权，导致其权利处于不确定状态。
王德林律师提示：
如果您遇到类似“以房抵债”或“购房合同”纠纷，建议先厘清双方的真实意思，并保留好付款凭证、协议原件等证据。在文山地区，不少房地产交易也存在类似问题，建议在签订合同时明确约定款项支付方式、时间节点，避免事后扯皮。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
电话：15987555284
邮箱：418537189@qq.com
地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市