未取得土地使用权的转让合同是否有效
未取得土地使用权的转让合同是否有效
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
湛江市土地开发总公司（简称湛江土地总）与中国银行遂溪支行（简称遂溪中行）开办的中银公司签订了一份土地转让协议，约定中银公司将位于北海市的30亩土地使用权转让给湛江土地总，总价款为900万元。湛江土地总支付了全部款项，中银公司交付了土地红线图。后来湛江土地总又将这30亩土地连同另外20亩土地一起转售给了生茂公司。
生茂公司因合同纠纷起诉湛江土地总，广西高院终审判决认定双方的土地转让合同无效，湛江土地总需返还生茂公司已支付的土地转让款及利息。随后湛江土地总起诉遂溪中行，要求返还已支付的30亩土地转让款。一审法院以超过诉讼时效为由驳回了湛江土地总的请求，湛江土地总不服，上诉至最高人民法院。
争议焦点
湛江土地总认为：中银公司不具备土地使用权转让主体资格，土地性质为集体所有制，双方订立的土地转让合同应属无效，遂溪中行应当返还已支付的转让款。遂溪中行辩称：本案属于合同转让而非土地使用权转让，双方意思表示真实且合同已实际履行，应认定合同有效；湛江土地总主张权利已超过法定诉讼时效，请求驳回其诉讼请求。
法院判决
最高人民法院撤销一审判决，认定中银公司与湛江土地总签订的土地转让协议无效，判令遂溪中行在判决生效后10日内返还湛江土地总土地转让款900万元及相应利息。一审、二审案件受理费由双方按比例分担。
律师分析
第一，土地使用权转让必须满足法定条件。中银公司未取得讼争土地使用权，也未办理出让审批手续，不具备转让条件，因此合同被认定无效。转让方应对合同无效承担主要责任，受让方明知土地不具备转让条件仍签订合同，也应承担相应责任。
第二，诉讼时效的计算问题。湛江土地总在1995年出具收据后，至1998年向广西高院上诉主张权利，期间未超过两年诉讼时效。一审法院以超过诉讼时效为由驳回请求不当，最高人民法院对此予以纠正。
第三，公司注销后的责任承担。中银公司注销后，其权利义务由开办单位遂溪中行承担，因此遂溪中行作为被上诉人承担返还土地转让款的责任。
王德林律师提示：
购买土地使用权前务必核实转让方是否已取得合法土地使用权证，并确认土地性质及出让手续是否完备。如果合同无效，应及时主张权利，避免因超过诉讼时效而丧失胜诉权。在文山地区办理土地转让业务时，建议委托专业律师审查合同，确保交易安全。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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