楼花按揭贷款合同未登记是否有效

楼花按揭贷款合同未登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，采用银行按揭方式付款。中振公司与泰合公司、宝丰银行签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将购房合同项下的全部权益抵押给银行，银行提供贷款。

合同签订后，银行按约定支付了贷款，中振公司也收到了泰合公司的购房收条。但中振公司仅偿还了部分贷款本息，剩余本金及利息未按期归还。银行多次催讨无果，向法院起诉，要求解除贷款合同，并以抵押的房屋权益清偿欠款。

争议焦点

中振公司主张：按揭合同没有办理抵押登记，违反武汉市政府的相关规定，抵押应为无效。而且中振公司已将同一房产抵押给另一家信托公司并办理了登记，银行不应享有优先受偿权。

宝丰银行主张：合同是双方自愿签订，合法有效，且已实际履行。中振公司未按期还款，银行有权解除合同并要求以抵押物优先受偿。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审判决中解除贷款合同、中振公司归还贷款本金及利息、逾期以抵押物拍卖价款优先受偿等内容。撤销一审判决中涉及担保人责任的部分。法院认定，按揭合同有效，未办理抵押登记不影响合同效力，中振公司以另一抵押关系否定本案按揭合同效力的理由不成立。

律师分析

第一，楼宇按揭不同于一般的财产抵押。按揭是购房人将购房合同项下的权益抵押给银行，银行提供贷款，购房人分期还款。这种模式在当时国家法律中并无明确规定，但合同双方自愿签订、内容不违法，就应认定为有效。

第二，抵押登记不是合同生效的必要条件。虽然地方政府规章要求办理抵押登记，但国家法律并未规定未经登记就无效。本案中，合同已经实际履行，银行也发放了贷款，仅仅因为未办理登记就认定合同无效，没有法律依据。

第三，后设立的抵押不能否定先设立的按揭权利。中振公司在按揭合同之后又将同一房产抵押给他人，该抵押关系因房屋未竣工验收且贷款合同未实际履行而无效，不影响银行在先享有的按揭权益。

王德林律师提示：

购房者通过按揭贷款买房时，即使未及时办理抵押登记，贷款合同仍然有效。银行有权要求购房者按约还款，购房者不能以未登记为由拒绝履行还款义务。在文山地区，购房者签订按揭合同后应按时还款，避免因逾期导致被诉至法院、房屋被拍卖的风险。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市