商品房预售合同与以房抵债合同的区别

商品房预售合同与以房抵债合同的区别

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，华泰公司欠清远金融市场（后由人行清远支行承继）贷款本息约1.21亿元。双方签订《抵债协议书》，约定用华泰公司投资开发的羊城国际商贸中心四楼、六楼商场抵债。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了正式的《房地产预售契约》，约定以港币1.185亿元购买上述房产，并约定分10次付款。

但合同签订后，双方并未实际履行。省一建城建分公司称未收到任何购房款，于2001年起诉要求解除合同。人行清远支行则主张已用贷款抵楼款的方式付清了购房款，并出示了一张盖有项目开发部公章的1.185亿港币收据。省一建城建分公司指出该收据是华泰公司事后补办的，实际没有付款，还提供了华泰公司法定代表人要求补开收据的函件作为证据。

争议焦点

省一建城建分公司主张：双方签订的《房地产预售契约》是独立的商品房买卖合同，人行清远支行未按约定支付购房款，构成违约，应解除合同。

人行清远支行主张：该预售合同实际上是履行此前《抵债协议书》的结果，其已通过贷款抵债的方式付清了购房款，合同已经履行完毕。

法院判决

最高人民法院二审认定，双方签订《房地产预售契约》的真实目的是为了履行此前的《抵债协议书》，即以房抵债。但《抵债协议书》并未实际履行，人行清远支行未能证明其已支付购房款。最终判决解除《房地产预售契约》，人行清远支行应将房屋返还给省一建城建分公司。

律师分析

这个案件的核心在于如何区分一份合同到底是真实的商品房买卖，还是以房抵债的担保或履行方式。从法律上看，需要注意几点：

第一，合同名称和形式不是决定因素。即使签了《房地产预售契约》，如果双方之前的真实意思是抵债，法院会审查背后的法律关系，而不是只看合同名称。

第二，付款凭证是关键证据。本案中，人行清远支行虽然拿出了一张收据，但该收据是事后补办，且没有对应的银行转账记录或实际付款凭证，法院因此认定其未履行付款义务。

第三，以房抵债协议本身也需要实际履行。如果只是签了协议，没有办理过户或实际付款，债权人不能仅凭协议主张已经取得房屋所有权。

王德林律师提示：

在文山地区，不少当事人在借贷纠纷中会签订以房抵债的合同，但这类合同风险很大。如果债务人到期不还钱，债权人不能直接拿房子抵债，通常需要先通过诉讼确认债权，再申请法院拍卖房屋。建议在签订任何以房抵债协议前，先咨询律师，避免后续产生争议。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市