未取得土地使用权证和预售许可证签的购房合同有效吗

未取得土地使用权证和预售许可证签的购房合同有效吗

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（简称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（简称顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司以每平方米4200元的价格，预购红城湖国际大厦A座，总金额超过4亿元。合同签订后，顺兴公司先后支付了5000万元购房款。

但顺兴公司后来发现，深发公司在卖房时既没有取得该地块的土地使用权证，也没有取得商品房预售许可证。原来，这块地的土地使用权人是一家叫厚南旅业的公司，深发公司只是通过项目转让协议获得了开发权，但相关手续并不齐全。顺兴公司于是向法院起诉，要求确认合同无效，并让深发公司返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司认为，深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，双方签订的合同缺乏法定条件，应当认定为无效合同，深发公司应返还已收取的购房款并赔偿利息损失。

深发公司则主张，其与厚南公司签订了合作建房协议，厚南公司也出具了承诺书认可其销售行为，合同已经实际履行，顺兴公司也提出了设计修改意见，因此合同应当有效，双方应继续履行。

法院判决

最高人民法院二审认定，深发公司在与顺兴公司签订预售商品房合同时，尚未取得土地使用权证，也未取得商品房预售许可证，违反了《城市房地产管理法》的强制性规定。根据《合同法》相关规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。因此，双方签订的《商品房购销合同》无效，深发公司应当返还顺兴公司已支付的5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售有严格的法律条件。开发商必须取得国有土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证，这四个证缺一不可。本案中深发公司在未取得土地使用权证和预售许可证的情况下就对外销售，属于违法售房。

第二，合同无效的法律后果是相互返还。根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。本案中顺兴公司支付的5000万元购房款，深发公司应当全额返还，并赔偿资金占用期间的利息损失。

第三，购房者要注意审查开发商资质。在购买预售商品房时，购房者有权要求开发商出示五证（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证），这是保护自身权益的重要手段。

王德林律师提示：

如果您在文山地区购房，建议在签订购房合同前，务必核实开发商的五证是否齐全，特别是土地使用权证和商品房预售许可证。如果开发商无法提供，千万不要轻易付款，以免陷入合同无效、钱款难追的困境。已经发生纠纷的，可以依法主张合同无效，要求返还购房款及利息。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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