购房按揭贷款未办抵押登记是否有效

购房按揭贷款未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向开发商泰合公司购买武汉泰合广场的商业用房，总价款数千万元。为支付购房款，中振公司、泰合公司与银行签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司以所购房屋的权益作为抵押，向银行贷款数千万元，贷款期限三年。银行按约发放了贷款，中振公司也陆续还款，但后来无力继续偿还剩余贷款本息。银行起诉要求解除合同，中振公司以房屋权益抵债。

争议的焦点是：这份按揭贷款合同没有办理抵押登记，是否有效？此外，中振公司后来又将同一房屋抵押给了另一家信托公司并办了登记，银行的权利是否受影响？

争议焦点

中振公司主张：按揭贷款合同没有按武汉市规定办理抵押登记，抵押无效；且自己已将房屋抵押给广州国投并办理登记，银行不应享有优先受偿权。银行则认为：合同是自愿签订，合法有效，中振公司违约应承担责任。

法院判决

最高人民法院二审判决：维持一审解除合同、中振公司还本付息的判决；确认银行对抵押物拍卖价款享有优先受偿权。核心理由是：按揭不同于一般抵押，不能仅因未办抵押登记就认定无效；广州国投的抵押发生在按揭之后，且当时房屋未竣工依法不能抵押，该抵押登记无效。

律师分析

第一，按揭贷款合同本质上是一种特殊的担保方式，购房人将所购房屋的权益抵押给银行，银行提供贷款。当时国家法律并未规定抵押未经登记即无效，地方规章不能作为否定合同效力的依据。

第二，房屋未竣工验收时依法不能办理财产抵押，广州国投的抵押登记缺乏基础，不能对抗银行在先的按揭权利。

第三，购房人按揭贷款后如果断供，银行有权解除合同并要求一次性还清全部欠款，同时可以申请拍卖抵押房屋优先受偿。这对购房人来说风险很大，应当量力而行。

王德林律师提示：

购房按揭贷款一定要及时办理抵押登记，避免后续产生权利争议。如果遇到还款困难，应主动与银行协商展期或重组，不要等到被起诉才处理。在文山地区，购房人签订按揭合同前建议咨询专业律师，了解断供的法律后果和自身权利。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市